Договор купли-продажи квартиры 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

Выписка из домовой книги

Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.

Документы для регистрации права на недвижимость

В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.

На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.

ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
3. Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

1. Иные условия соглашения включают в себя:

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

• Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
• Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
• Непонимание различий между задатком/авансом.
• Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

С 12 июля 2022 года автовладельцы могут оформлять электронный ДКП через Госуслуги. Такой подарок нам сделало Министерство цифрового развития, обещая новаторство ещё пару лет назад. Сервис работает вот уже 4 месяца и пока получает больше положительных отзывов, чем отрицательных.

Его главное преимущество – это повышенная безопасность. Ведь заключить договор купли-продажи могут пользователи с подтверждёнными учётными записями. Вдобавок автомобиль автоматически проверяется на угон и по ведомственным базам на ограничения. К тому же портал гарантирует, что договор правильно заполнен и правильно подписан (никакой гаишник в регистрации не откажет, ссылаясь на ошибки).

Сам процесс оформления выглядит так:

1. Продавец и покупатель скачивают приложение «Госключ» (для подписи).
2. Покупатель оформляет на себя ОСАГО (или переоформляет старый полис).
3. Автомобиль старше 4-х лет проходит техосмотр и получает диагностическую карту.
4. Продавец заполняет в системе портала бланк ЭДПК (почти все поля заполняются автоматически).
5. Заполненный договор продавец отправляет покупателю. Последнему необходимо согласовать ЭДКП в течение 24-х часов (согласен / не согласен).
6. В следующие 24 часа продавец и покупатель подписывают договор электронными подписями «Госключ».
7. Оформленный договор появляется в личном кабинете у каждого участника сделки. На бланке, в левому верхнем углу, стоит логотип «Госуслуги».

Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).

При его написании не обойтись без:

1. Удостоверений личности участников сделки.
2. Технического или кадастрового паспорта на объект.
3. Свидетельства или выписки из ЕГРН.

В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:

• В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
• Как передается недвижимость.
• Цена первоначального платежа.
• Условия регистрации.
• Предмет сделки.
• Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.

Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.

Продавец квартиры — кто может им быть?

Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.

Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.

Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.

✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо

Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.

	Покупатель	Продавец
Несовершеннолетний (ребенок 14 лет)	Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном.	Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун).
Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет)	В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя).	Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление.
Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки)	Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру.	Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Через агентство недвижимости

Данный способ наиболее удобный для всех сторон соглашения:

• риэлтор сопровождал сделку купли-продажи и знает все ее детали;
• у юристов агентства было время на изучение всех документов, запрос необходимых сведений и точно знают, что нужно указывать в тексте соглашения, чтобы он был максимально выгодным для клиента.

Если агентство представляет интересы покупателя, «чистота» объекта недвижимости изучается сразу и во многих случаях дело не доходит до подписания соглашения.

Если определенные проблемы выявляются на этапе заключения договора, у продавца запрашиваются дополнительные сведения либо юристы их получают из собственных источников. После того, как изучены все нюансы, начинается оформление сделки в следующем порядке:

1. составляется текст договора (юристами агентства либо сторонними специалистами);
2. проект соглашения внимательно изучается сторонами, юристами и нотариусом, при необходимости вносятся изменения;
3. текст выдается участникам сделки для изучения и подписания.

Основная особенность данного способа заключения договора – предоставление сторонам достаточного времени для тщательного изучения документа, обсуждения всех деталей и утверждения окончательного варианта.

После этого участники сделки подписывают соглашение и регистрируют в Росреестре переход права собственности.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

• Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
— время фактической передачи недвижимости покупателю;
— сроки и способы взаиморасчетов;
— состояние передаваемой квартиры;
— сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
— гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
— порядок решения споров и распределения ответственности;
— условия, при которых договор может быть расторгнут;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре

Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем. Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра. В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Порядок оформления в общем случае одинаков:

1. Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
2. Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.

   При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.

3. Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
4. Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.

Похожие записи:

• Совмещение должностей: оплата и другие особенности
• Программа «Молодая семья» — 2023: что нужно знать
• Путин утвердил новые механизмы расселения аварийного жилья при участии Фонда ЖКХ