В 2023 году экономика Украины будет полностью на содержании Запада
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2023 году экономика Украины будет полностью на содержании Запада». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Нелегальная обработка земли
Предприниматели, использующие эти участки для выращивания продукции, продают ее за наличные, ими же расплачиваются с работниками и арендодателями. Как итог, заявляла Воробей, бюджеты недополучают минимум 10 млрд грн в год.
С другой стороны, недобросовестные сельхозпроизводители, указал нам гендиректор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластён, получают неконкурентное преимущество по отношению к честному бизнесу.
Крупный бизнес разметает городскую землю и сдает ее «фопам» под ларьки по космическим ценам
Зампредседателя ВАР Михаил Соколов, чья организация, по его словам, и предоставила Минфину оценки масштабов нелегального землепользования, подчеркнул, что указанные 10 млрд грн бюджеты получат лишь от одной уплаты МНО теми предприятиями, которые сегодня вообще не платят налогов.
Но Соколов полагает, что на самом деле мера может стать куда более эффективной, так как выгода от неуплаты налога на прибыль и НДФЛ становится не такой значительной по сравнению с риском получить штраф за незаконную торговлю.
«Может, люди решат, что стоит заплатить чуть больше, чем предусмотрено по налоговому обязательству, но зато спать спокойней«, – предположил Соколов.
Налоговая амнистия: декларировать в первую очередь стоит недвижимость, – эксперт
Такого же мнения придерживается и Роман Сластён. Он отмечает, что нарушителям налогового законодательства делать это станет куда сложнее. Например, тем из них, кто пользуется участком без заключенного договора аренды с собственником, выплачивая ему оплату наличными, в итоге придется оплачивать за собственника и минимальное обязательство.
«Для собственников эта ситуация тоже будет некомфортной, так как им по документам придется платить этот налог«, – говорит Сластён.
Гендиректор УКАБ прогнозирует, что установление МНО на 90% закроет все лазейки для нелегального сельхозпроизводства.
Какие ограничения отменяются?
Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».
В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:
- в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
- с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
- после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.
В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.
Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.
Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.
Что следует учесть, готовясь к сделкам по приобретению с/х земли
Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли–продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и т. п.
Поэтому, до момента заключения следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на него в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации/ корректировке.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных на сегодняшний день вопросов по регистрации земельного участка или права собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состава угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса сделки до исправления таких ошибок.
Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Без внимания Закон оставил условия регулирования оборота земельных долей (паев), лишь продлив запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения к статье 130 Земельного кодекса Украины как такие, которые в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и изменений, которые вводятся, дают основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли–продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры до приобретения актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Преимущественное право выкупа
Сейчас преимущественное право выкупа земельных участков имеют их совладельцы и арендаторы, кроме определенных исключений. Однако, фактически такое право можно будет реализовать гражданами Украины и юридическими лицами на равных условиях только с 1 января 2024 года. Дополнительно закон предусматривает отдельный механизм уступки первоочередного права выкупа очень простым способом – путем уведомления собственника.
Окончательные выводы о субъектах, которые будут иметь преимущественное право выкупа, процедуры его применения, можно будет сделать после принятия законопроекта № 2194, рассмотрение которого ожидается в ближайшее время.
Поэтому, в любом случае до приобретения земельного участка следует выполнить условия по обеспечению реализации преимущественного права на его приобретение упомянутыми субъектами. В противном случае новый собственник рискует потерять такой актив в будущем.
Влияет ли смена собственника на действующие договоры аренды или эмфитевзиса
Приобретая земельный участок следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделение в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращают действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива следует внимательно проверить действующие договоры на предмет пользования земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные требования к договорам купли–продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
- Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
- Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
- Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести его экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Пересмотр Закона на соответствие Конституционным Судом Украины
Несмотря на довольно «урезанный» формат изменений, который вводит Закон, до сих пор продолжаются дискуссии относительно законности изменений, которые вносятся. В частности, основные дискуссии ведутся вокруг соответствия положений Закона Конституции Украины, которые позволяют приобретать право собственности на земли с/х назначения другими субъектами, помимо граждан Украины.
На сегодняшний день представления народных депутатов касательно проверки соответствия положений Закона Конституции Украины находятся на рассмотрении Конституционным Судом Украины, и окончательная точка в этом вопросе еще не поставлена.
***
Таким образом, принятие Закона безусловно является первым шагом в реформировании рынка с/х земли. Определенная этапность запуска оборота рынка земли дает всем его участникам дополнительное время для надлежащей подготовки к нему. Наряду с этим, аренда земли не меняет своего статуса в случае смены собственника земли, потому прогнозируемо останется приоритетным инструментом на аграрном рынке.
Что такое сервитуты на земельные участки
Земельный сервитут — это право пользования чужим земельным участком для проезда или прохода на свой участок, проведение линий электропередачи, связи, трубопроводов и их использование, а также обеспечение водоснабжения и так далее.
Точно так же как и право аренды, земельный сервитут подлежит государственной регистрации.
Право требовать сервитут от владельца соседнего участка прямо установлено законом, однако в случае отказа, установить его можно через суд. Другими словами, установить сервитут, если вам необходимо в какой-то мере использовать чужой земельный участок для пользования своим участком, можно либо по договору с владельцем этого участка либо по решению суда.
Какую землю можно будет продавать и покупать?
Принятый закон касается запуска рынка земель сельхозназначения. Стоит отметить, что часть сельхозземель уже находилась в обращении до его принятия. Речь идет о участках для ведения личного крестьянского хозяйства, полученных гражданами Украины в рамках бесплатной приватизации, отмечают старший юрист Тимур Энхбаяр и его коллега юрист Святослав Козак из юридической фирмы «Sayenko Kharenko».
Закон об открытии рынка земли касается тех участков сельхозназначения, продажа которых была запрещена мораторием. Это земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства и участки, выделенные владельцам земельных паев после расформирования колхозов для ведения личного крестьянского хозяйства. Именно для нее и открывается рынок.
Кому запрещается владеть землей?
Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:
- физических лиц-граждан других стран;
- иностранных юридических лиц;
- юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
- юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
- физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
- лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
- юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).
Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.
Вывод как продать земельный участок в Украине
Продать земельный участок в Украине не так сложно, как кажется. Как правило, для этого нужно составить подробное описание, сделать фотографии и опубликовать рекламу на сайтах объявлений в интернете.
Для продажи очень важна адекватная рынку стоимость участка и наличие всех необходимых для переоформления документов.
Если вы правильно определите стоимость продажи, то найти покупателя не составит особых проблем. Стандартный срок продажи участка – от 1 до 3 месяцев.
Если вы продаёте участок дольше, то у вас либо ошибка с ценой, либо вашу рекламу никто не видит. Просто постепенно снижайте цену и давайте больше рекламы. Покупатель найдётся.
Надеемся что статья была для вас полезна и теперь вы знаете всё на тему как продать участок в Украине. Удачной продажи.
Без инопланетян, но с иностранцами?
Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.
На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: «Первое и главное: земля принадлежит украинцам». Он также заверил, что «страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, — это бред».
Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:
«В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно».
По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:
«Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история».
По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.
«Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться «черных «денег», — также прокомментировал «фобии», связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.
Рынок земли в Украине – отмена моратория на продажу
В условиях интеграции Украины в мировые экономические процессы именно агропромышленный комплекс становится основным направлением экономического развития государства. Отсюда – потребность в четком урегулировании земельных отношений и возможности свободно распоряжаться собственным имуществом.
Первый проект закона о создании рынка земли в Украине разработан Министерством экономики, торговли и сельского хозяйства, основными тезисами также поделился министр Т. Милованов на своей странице в Facebook. Однако после публикации проекта на сайте украинского парламента заметны некоторые отличия в тезисах. Попробуем разобраться в истинной картине и последствиях, которые принесет Украине рынок земли.
По мнению автором правительственного закона, документ четко сформирует понятие законодательного поля для введения оборота земельных участков с/х назначения. Второй важный момент – проект предусматривает возможность собственников свободно распоряжаться своим имуществом, а это, кстати, конституционное право, которое ранее реализовать было невозможно.
Инициаторы земельной реформы с запуском рынка земли в Украине считают, что после нововведения аграрный сектор сможет привлечь большое количество инвестиций, которые позволят активно развиваться и расширяться. Отсюда – рост стоимости украинской земли, обусловленный выходом большинства сделок из тени. По мнению Всемирного банка, снятие моратория позволит Украине ежегодно получать прирост ВВП на 1,6%.
Какие паи нам предложили
И KupiPai, и LandClub получили от нас одинаковые вводные – инвестиционно привлекательный участок с арендным доходом не ниже среднего по рынку. Главное ограничение – сумма, наши инвестиционные возможности – всего 100 000 грн.
На поиск подходящего участка ушла примерно неделя. Обе компании нашли только по одному варианту. Большинство паев были существенно дороже, чем наш лимит. О том, что 100 000 грн маловато для входа на рынок, нас сразу предупредили в обеих компаниях: надо минимум в два раза больше.
В Concorde Capital предложили участок в Винницкой области площадью 1,8 га. Его стоимость – 120 000 грн, годовая аренда за весь пай – 10 380 грн, доходность – 8,6%, срок договора – 15 лет.
Предложение от Land Club. Пай находится в Черниговской области, его площадь – 3,09 га, стоимость – 84 890 грн, арендный доход – 7 788 грн (доходность 9,2%), срок аренды – до 2042 года. Период окупаемости – 11 лет. Нормативно-денежная оценка – 72 484 грн.
Если учесть налоги, которыми облагается арендный доход, то доходность уменьшается. У участка от KupiPai с 8,6% до 6,9%, а у предложения Land Club – до 7,4% (окупаемость вырастает с 11 лет до 13,5).
Но и это еще не итоговые цифры, которыми следует оперировать инвестору. Дополнительные расходы – высокие.
Аренда земли: земельные доли (паи)
В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее — КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.
Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.
В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее — Методика № 11).
В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.
После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48
При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:
- владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
- если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
- сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
- сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
- Собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
- После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.
Согласно ст.14 Конституции Украины, каждый гражданин имеет право на получение участка земли в собственность. А ч.1, ст. 81 Земельного кодекса Украины гласит, что право собственности можно получить на землю, бесплатно переданную из государственной или коммунальной собственности.
Причем, участок земли не имеет никаких географических привязок к месту проживания или регистрации человека. То есть, каждый украинец имеет право получить участок земли в любом регионе страны, где есть свободные участки.
Таким образом, мы видим, что на законодательном уровне закреплено право каждого гражданина на приватизацию земельного участка разного целевого назначения (для строительства дома, гаража, сельхозхозяйства и другие).
Повышающий коэффициент
С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).
Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.
Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:
-
не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
-
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).
Исключена возможность применения юрилицами льгот в отношении:
– земельных участков, предоставленных для размещения опытных полей, используемых для научной деятельности (подп. 5.4 п. 5 Положения № 160);
– земельных участков (их частей), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию, если эти капитальные строения (здания, сооружения), их части приняты в эксплуатацию на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов о принятии самовольных построек в эксплуатацию (подп. 5.43 п. 5 Положения № 160).
До 1 января 2025 г. освобождены от арендной платы земельные участки общественных объединений инвалидов, их унитарных предприятий и учреждений (подп. 5.22 п. 5 Положения № 160).
Закреплено право решениями местных исполкомов или администраций СЭЗ уменьшать, но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы отдельным категориям арендаторов с 1 января года, в котором принято такое решение. Однако это должно быть прямо предусмотрено в этом решении (п. 16 Положения № 160).
При отсутствии в решении соответствующей записи исчисление и уплата юрлицом арендной платы в уменьшенном размере производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.
Льгота физлицам по арендной плате предоставляется теперь только за один земельный участок, предоставленный в аренду для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме (подп. 12.4 п. 12 Положения № 160).
Одновременно установлен порядок применения такой льготы при наличии у такого физлица нескольких участков: она предоставляется в отношении одного земельного участка, за который размер ежегодной арендной платы больше, чем размер ежегодной арендной платы в отношении иных таких земельных участков.
Если размер ежегодной арендной платы за два и более земельных участка, предоставленных в аренду для указанных целей, равен между собой, льгота предоставляется в отношении земельного участка, предоставленного в аренду арендатору (право аренды на который перешло к нему) ранее других.
Перенесен на более поздний период срок для предоставления налоговыми органами в местные исполнительные комитеты (администрации свободных экономических зон) информации о льготах по арендной плате, использованных гражданами – индивидуальными предпринимателями, – не позднее 1 октября года, следующего за календарным годом, в котором использованы такие льготы (п. 29 Положения № 160).