Соглашение о разделе земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о разделе земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.
Варианты раздела земельного участка
На практике применяется три основных способа раздела земельного участка:
- Раздел на идеальные доли. Такой раздел может потребоваться при оформлении материнского капитала, а также при желании одного из владельцев продать свою долю. Результат процедуры – оформление за каждым из совладельцев определенных долей (например, 1/2 участка).
- Непосредственный раздел с выделением реальных долей. В этом случае образуются новые земельные участки, у каждого из которых – свой собственник. Из одного участка образуется несколько.
- Раздел участка с единоличным владельцем. Если гражданин сам владеет земельным участком и имеется техническая возможность разделить его — также возможно посредством соглашения. В результате человек получит несколько прав собственности на новообразованные земельные участки.
Соглашение между супругами
Если нет желания проходить через судебную процедуру раздела имущества, можно попытаться разделить его самостоятельно.
Земельный участок (при условии, что он был приобретен в период брака) не обязательно должен быть поделен между супругами поровну. Закон предусматривает отступление от равенства долей в пользу того или иного супруга.
Например, суд, рассматривая дела о разделе имущества, отступает от равенства в пользу того из супругов, у которого на воспитании остаются дети. Кроме того, может быть принят в расчет вклад каждого супруга в приобретенное имущество или потребность супруга в этом имуществе. Так, если для мужа или жены участок является источником доходов, то он сможет претендовать на большую идеальную долю участка. Именно идеальную, поскольку для выделения участка в натуре предусмотрена совсем другая процедура.
Каким бы ни было соглашение сторон, и как бы они не поделили землю, соглашение должно быть оформлено в письменной форме.
Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.
В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:
- получает выписку из кадастровой книги;
- истребует из Госкадастра план земельного участка;
- изучает документацию;
- оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
- решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
- устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
- составляет межевой план;
- вносит межевой план в кадастр недвижимости.
Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи. При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план. Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.
Что нужно делать перед началом раздела земель (дачи, ЛПХ и пр.)?
Перед тем как обращаться в соответствующие органы для оформления раздела территорий, граждане должны предпринять следующие действия:
- Подтвердить наличие бумаг, регламентирующих границы исходной территории, подлежащей разделению. Следует узнать, проходил ли данный участок процедуру межевания. В тех случаях, когда земля не межевалась либо нормативная точность определения границ зоны оказалась ниже установленной законом, необходимо начать подготовку к проведению кадастровых работ. Они позволят с максимальной точностью выявить границы участка и определить его общую площадь.
- Уточнить расположение характерных точек исходного земельного участка. Если их точное расположение неизвестно, следует определить границы участка.
- Заключить соглашение о разделе земельного участка, условия которого необходимо обговорить заранее. Соглашение о разделе земли должно предусматривать, на какие участки делится прежний объект и кому в собственность они переходят.
Как составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками
Текст соглашения должен содержать следующие сведения:
- идентификационные данные сторон – ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
- идентификационные сведения о земельном участке – адрес расположения, площадь, вид разрешенного использования, кадастровый номер и т.д.;
- способ раздела земельного участка – прописывается, как именно делятся доли и их численные наименования (в площади, в процентах, в дробях);
- согласие всех собственников на раздел участка;
- порядок оплаты возможных расходов при проведении процедуры;
- место оформления документации;
- дата и подписи всех сособственников.
Для чего делят земельные участки: когда это сделать не удастся
Вопросы образования новых наделов на базе существующих регламентируются ст. 11.2 и 11.4 Земельного кодекса РФ. Оснований для раздела земельного участка может быть много. На практике чаще всего встречаются следующие:
- Участок является частью наследственной массы. Каждый из наследников желает получить свою долю.
- Супруги развелись и делят совместно нажитое имущество.
- Собственник полагает, что ему не нужен столь большой участок. Он хочет разделить его на несколько меньшей площади. Часть оставить себе, часть продать.
Но только желания собственников или сособственников для раздела недостаточно. Нельзя самостоятельно ставить заборы и считать, что выделенные наделы являются самостоятельными объектами недвижимости.
Необходимо соблюсти следующие условия:
- Все собственники согласны на раздел земельного участка в соответствии с нормами земельного права. Если кто-то один желает выделить свою долю, остальные в присутствии нотариуса должны подтвердить, что не возражают против этого.
- Для вновь образованных участков сохраняется вид разрешенного использования и категория земель.
- К каждому объекту есть подъезд.
Территории, выделенные под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, разделить на меньшие наделы нельзя Во всех иных ситуациях при разделе необходимо ориентироваться на минимальные нормы площади, установленные для земельных участков на уровне федерального и регионального законодательства.
Последний пункт требует отдельного пояснения. В Земельном кодексе значится, что площадь участка, выделенного для ведения личного, приусадебного, дачного хозяйства, не может быть меньше 6 (шести) соток. В некоторых регионах этот предел снижен до 4 (четырех) соток.
Например, если трое наследников получили от родителей в наследство участок площадью 10 соток, они не смогут его поделить, так как площадь вновь образованных объектов будет меньше санитарной нормы. Совладельцам придется искать иные способы решения проблемы. Например, участок останется в собственности одного из них, а остальные получают компенсацию. Как вариант, имущество можно продать и поделить деньги. Если же владельцы вообще не могут прийти к единому решению, им придется обращаться в суд.
Какие участки можно делить
Для того, чтобы соглашение о разделе могло быть заключено, земельный участок должен соответствовать следующим условиям:
- Не иметь юридических ограничений.
- Границы земельного надела должны быть вынесены в натуру, а объект должен находиться на кадастровом учете.
- Должен соответствовать требованиям о допустимости размеров. Для каждого региона Российской Федерации устанавливаются собственные нормы, касающиеся минимального допустимого размера земельного участка. Перед тем, как оформлять соглашение о разделе, следует убедиться в том, что выделенные наделы соответствуют этим требованиям.
- Раздел должен быть технически возможен. В этом необходимо убедиться, удостоверившись в том, что каждый из получившихся в результате раздела участков остаются доступными для собственников, то есть имеют беспрепятственный выход к дороге или имеют ресурс для прокладки нового пути. Участки, на которые можно попасть лишь через территории соседних наделов, выделены быть не могут.
- Кроме того, все собственники должны выразить желание о составлении соглашения. Документ может быть зарегистрирован лишь в том случае, если совокупная доля всех участников договора составляет 100%.
На сегодняшний день существует три основных способа раздела земельного участка при заключении соглашения:
- Выделение идеальных долей. Способ используется при оформлении сделок с использованием средств материнского капитала или при желании одного из землевладельцев продать свою часть земли. Результатом процедуры становится выделение каждому из совладельцев той или иной доли, например – 1/2 или 1/3 участка.
- Раздел земли с выделением реальных долей. После завершения процедуры создаются новые участки земли, у каждого из которых определяется свой владелец. Вместо одного надела образуются несколько.
- Раздел участка с единоличным владельцем также возможен, если для этого существует техническая возможность. В таком случае гражданин получает права собственности на все вновь образованные наделы.
об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участокг. «» 2023 г.
Мы, гр. проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии № , выдан , и гр. , проживающий(ая) по адресу: , паспорт серии № , выдан , являющиеся участниками общей долевой собственности на земельный участок общей площадью кв. м с кадастровым номером , категория земель , разрешенное использование земельного участка , с находящимся на нем общей площадью кв. м, хозяйственными постройками и сооружениями, расположенный по адресу: , вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1.Указанный земельный участок на момент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лиц не обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
2.Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2020 г. Гр. принадлежит доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от « » 2020 г.
3.В связи с тем что . Стороны договорились об изменении долей в праве общей собственности на указанный земельный участок – увеличении доли гр. и соответственно уменьшении доли гр. .
4.Руководствуясь ст. 245 ГК РФ, Стороны настоящим соглашением перераспределяют доли в праве общей собственности следующим образом:
- гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок;
- гр. — доли в праве общей собственности на земельный участок.
Любой ли участок земли можно поделить
Земельный участок может находиться в личной, долевой или совместной собственности. Если право собственности на землю есть только у одного человека, то он может разделить объект недвижимости самостоятельно без учета мнения других лиц.
Совсем другое дело, когда земля находится в долевой или совместной собственности. Это означает, что у объекта несколько владельцев. Раздел возможен при согласии каждого из них. Если хотя бы один из собственников откажется от деления, то провести процедуру будет крайне затруднительно, а во многих случаях даже невозможно.
Кроме того, земельные участки можно разделить на:
- делимые – надел можно поделить, сохранив его характеристики;
- неделимые – надел нельзя поделить, так как новые участки не будут укладываться в заявленные нормативы.
Ограничения на раздел могут затрагивать форму собственности и целевое назначение. Поделить землю нельзя, если после процедуры участок изменит целевое назначение. К примеру, если планируется поделить земельный надел, предназначенный под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то новые участки должны иметь точно такое же назначение.
Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.
Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.
В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:
- получает выписку из кадастровой книги;
- истребует из Госкадастра план земельного участка;
- изучает документацию;
- оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
- решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
- устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
- составляет межевой план;
- вносит межевой план в кадастр недвижимости.
Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи. При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план. Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.
Существуют два вида долей – идеальные и реальные.
Идеальные доли – это собственность, границы которой в натуре не определены. Если говорить упрощенно, то идеальная доля – это то количество десятых или сотых частей стоимости земельного участка, на которые их владелец может претендовать. Например, владелец ¼ части собственности в случае продажи участка полностью за 100000 рублей, может претендовать на 25 000 рублей.
Как правило, владельцами долей в общем объекте собственности становятся в результате наследования либо в случае приобретения доли в результате договора купли-продажи.
Реальные доли в общей собственности – это, по сути, участок, имеющий свое месторасположение, границы и, возможно, огороженный забором и имеющий отдельный кадастровый номер.
Делимые и неделимые участки
Вбить самостоятельно колышки не получится, поскольку собственность на земельные участки подлежит государственной регистрации.
Вообще процедура раздела и выдела земельных участком регламентируется Земельным кодексом РФ, а именно ст.ст.11.4 и 11.5, а также Гражданским кодексом РФ и законом «Об обороте земель». Статья 11.4 касается вопроса раздела участка на доли при общей собственности на него, а ст. 11.5 касается выдела, то есть превращения идеальной доли в реальную.
Так, ГК РФ (ст.133) подразделяет все земельные участки на делимые и неделимые. Поэтому первое, что следует сделать сособственникам – это выяснить, к какой категории относится их участок. Если он неделим, то вопрос о разделе отпадет навсегда.
Неделимость участка устанавливается исходя из:
- характеристики земли (ландшафт, местоположение, почва и т.д.);
- возможности раздела без нарушения режима пользования земельным участком. Например, если на участке имеется дом в общей собственности, то разделить этот участок можно будет только с одновременным разделом дома.
Земля под многоквартирным домом не подлежит разделу в реальных долях, и может быть разделена только на идеальные доли между собственниками квартир.
Ограничивают возможность раздела также:
- числящиеся на участке сервитуты;
- долгосрочные договоры аренды;
- ипотечный залог и иные обременения.
Полный перечень ограничений приведен в статье 11.9 ЗК РФ.
Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.
Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.
В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:
- получает выписку из кадастровой книги;
- истребует из Госкадастра план земельного участка;
- изучает документацию;
- оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
- решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
- устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
- составляет межевой план;
- вносит межевой план в кадастр недвижимости.
Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи. При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план. Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.
Основные этапы раздела
Конечно, нельзя просто выйти на участок, прочертить на нем какую-то линию, делящую землю пополам и на этом решить, что раздел произошел. Прежде чем он станет разделенным на несколько отдельных, необходимо пройти несколько этапов:
- Убедиться, что раздел возможен. Совладельцы земли должны осведомиться в местном муниципалитете о минимально допустимых размерах вновь образуемых наделов и сопоставить нормативы с теми размерами, которые они планируют при разделе.
- Проверить наличие всех правоустанавливающих документов на планируемый к разделу участок (проведен ли кадастровый учет, установлены ли границы и пр.). Если каких-либо документов нет либо они не в порядке – устранить выявленные недостатки.
- Написать заявление (соглашение) о разделе. Документ необходимо заверить в нотариальной конторе.
- Составить проект раздела. В дальнейшем земля будет поделена в соответствии с этим проектом. Необходимо помнить, что от того, каким образом кадастровый инженер составит проект, будут зависеть физические характеристики наделов, возможность (или невозможность) его раздела в соответствии с законодательством, то есть – реальный раздел.
- Передать проект в местные органы кадастрового учета. Сотрудники этой организации зафиксируют данные о каждом вторичном наделе и занесут их в кадастр. Все изменения будут временными до тех пор, пока каждый из собственников не пройдет государственную регистрацию недвижимости.
- Получить свидетельство о регистрации в Росреестре. Это должен сделать каждый из собственников, в противном случае по истечении пяти лет все временные изменения в кадастровом учете будут аннулированы.