Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:

● родне проще договориться об условиях сделки;

● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;

● ниже риски столкнуться с мошенничеством.

Такие сделки имеют и важные недостатки:

● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

• сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
• родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
• сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Типы сделок между родственниками

Интересует вопрос: имеет ли налоговые льготы тот родственник, который отдает квартиру другому родственнику по дарственной или договору купли-продажи?

Закон отвечает – да. Но в одном случае льгота затрагивает сумму договора, а в другом — оформление нотариальных услуг. Процедура же для обоих видов сделки почти одинаковая, по договору закрепляют степень родства, а для обоснования предоставляют правоустанавливающие документы на недвижимость.

Важно! Дарственная имеет льготу по нотариальным услугам (0,3 % вместо 1 % от стоимости имущества).

Плата предусмотрена, если родственники обращаются к нотариусу. Если же они решают все вопросы только друг с другом, то, соответственно, не платят за нотариуса. То же самое относится к купле-продаже. Договор можно распечатать и подписать без нотариуса.

Другое дело, что такие сделки не получат гарантии безопасности. Они допустимы только при хороших, доверительных отношениях с родственниками.

На всякий случай, описала способы, как покупателям можно передать собственные деньги продавцу. Способы расчета указываем в договоре купли-продажи.

• Наличными на руки или переводом.

  Здесь всё просто. Так как между близкими родственниками больше доверия, они обычно передают деньги таким способом — в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.

• Аренда банковской ячейки.

  Стороны до подписания договора идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец получит доступ к ячейке только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи или выписку из ЕГРН, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная — от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.

• Аккредитив счет в банке.

  Тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор или выписку из ЕГРН, тогда сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Услуга стоит около 2 000 рублей + комиссии за перевод.

• Депозитный счёт нотариуса, если стороны решили оформить нотариальный договор.

  Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки — наличкой на руки или переводом на банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника

Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.

Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.

Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.

«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.

В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.

Выкуп доли в квартире по согласованию сторон происходит в несколько этапов:

1. Продавец доли направляет другим собственникам имущества письменное уведомление о намерении осуществить продажу доли и предлагает им преимущественное право выкупа. Для этого оформляются заказные письма описью вложения и уведомлением.
2. Если в течение 30 дней ответа от других собственников не последовало или они ответили нотариально заверенным отказом, продавец доли имеет право реализовать ее постороннему лицу. Готовятся документы.
3. Пакет документов передается нотариусу для удостоверения.
4. Оформляется сделка.
5. Пакет документов передается для регистрации в Росреестр.

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Для совладельцев явно невыгодно продавать свои части собственности по отдельности. Стоимость целой квартиры будет на 20 – 40 % выше. Этим часто пользуются состоятельные покупатели, снижая цену выкупа для каждого совладельца и выигрывая значительные суммы.

Если совладельцы смогут договориться, то они продают объект целиком, а полученную сумму делят пропорционально долям. Если же хотя бы один из них продает свою часть собственности отдельно, то и остальные смогут продать только доли, существенно теряя в деньгах. К сожалению, отношения между совладельцами, являющимися дальними родственниками или разведенными супругами, редко позволяют достичь такой договоренности.

Мнение эксперта

Климов Ярослав

В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)

Задать вопрос

Еще одна особенность заключается в том, что покупателю одной из долей следует тщательно соблюдать все этапы процесса и оформлять юридически безупречные документы. В противном случае велика вероятность получить иски от остальных владельцев. Они могут на несколько месяцев или даже лет приостановить процесс. В самом неблагоприятном случае суд может признать сделку ничтожной и расторгнуть ее.

Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать

Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.

Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.

При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:

• не допускается приобретение жилья у близких родственников;
• несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
• при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.

В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

• Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
• Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
• При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
• Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
• Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
• Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
• Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

Почему банки не поощряют «родственные сделки»?

• Российские банки крайне неохотно предоставляют деньги гражданам, планирующим заключение сделок с родственниками. Причинами подобного отношения являются следующие моменты:
• Финансовые организации предполагают, что подобные операции могут являться результатом сговора с целью занижения рыночной стоимости жилья. Именно поэтому, законодательно запрещена покупка жилья у супругов или детей с использованием ипотечных ресурсов. Дети могут совершить подобную сделку, если у родителей имеется другая недвижимость.
• При попытке взять кредит придется доказать банку, что планируемая сделка не ставит своей целью получение материальной выгоды для семьи. Самым простым доказательством может служить осуществление расчетов в безналичной форме.
• Если объект недвижимости находится в долевой собственности, и некоторые из его владельцев не имеют с заемщиком родственных связей, проблем при получении денег у банка не возникает.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы

Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.

Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:

1. Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
2. Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
3. Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
4. Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
5. Допустимость заключения предварительного соглашения.

Среди отрицательных характеристик можно выделить:

1. Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
2. Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

• Если обе стороны – коммерческие предприятия;
• при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
• государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
• учеником учителю.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

• Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
• Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
• Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
• Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
• Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
• Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

• стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
• у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
• у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Закон о материнском капитале

Не так давно в России появилась программа, согласно которой родители второго и последующего ребенка получают материальную поддержку в виде материнского капитала.

Его можно потратить на приобретение жилья, пенсию родителей или на образование детей. Большинство семей реализуют бюджетные средства исключительно на обеспечение семьи новым жильем. Однако приобретение квартиры у близких родственников за счет средств капитала имеет некоторые нюансы и трудности.

Введение материнского капитала произошло не так давно. Его регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации, а также Постановление Правительства РФ N 256 от 29 декабря 2006 года. С каждым годом размер капитала растет, программа продлевается, так как оказывает действенную помощь семьям с детьми.

В 2018 году размер материнского капитала составил 453 026 рублей. Его можно полностью направить на приобретение жилья. Однако приобрести квартиру исключительно на эти средства просто невозможно. Именно поэтому семьи все чаще прибегают к использованию кредитных систем, ипотечных займов.

Средства материнского капитала можно направить на приобретение жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Приобрести квартиру с использованием средств материнского капитала можно только после достижения ребенком, за которого выдавалась помощь, трех лет. При наличии собственных накоплений родители отказываются от привлечения кредитов, ипотеки.

Однако для того чтобы воспользоваться деньгами, необходимо написать заявление в территориальное отделение Пенсионного Фонда Российской Федерации, в котором указаны разрешенные цели использования средств.

Внимание! Сотрудники Пенсионного фонда РФ в течение одного месяца проверяют достоверность целей и возможность использования средств капитала, затем принимают решение, о чем семья извещается письмом. Деньги получает не семья, а продавец, который решил реализовать свою собственность.

Похожие записи:

• Оформить льготы ветеранам труда в 2023 году
• Что делать если попал в ДТП в 2023 году
• Повышение пенсии инвалидам 1, 2 и 3 группы и индексация ЕДВ в 2023 году