Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
А как покупателю проверить собственников жилья?
В первую очередь при покупке квартиру следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«После ознакомления с этими документами можно будет удостовериться в данных собственников, документами-основаниями (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические данные, наличие обременений и ограничений или их отсутствие. Одновременно с тщательным изучением документов на квартиру и проверки ее фактического состояния на наличие несогласованной перепланировки следует также удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и исследовать данные по регистрации проживавших и проживающих лиц. С особой ответственностью следует подойти к проверке самих продавцов — состоят ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие на отчуждение имущества от супругов», — подсказывает Коба Оржония.
По его словам, в случае, если у квартиры несколько собственников, процедура получения документов и их оценки для принятия решения о покупке жилья усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Как выделяют долю в общей собственности
Соглашение об определении долей заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе одного или всех участников. Определение долей посредством заключения соглашения направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.
По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
По стечению обстоятельств в 2022 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
В 2022 году я недвижимость не продавал. А в 2022 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
Квартиры в новостройках
Одним из вариантов, как обзавестись несколькими квартирами в собственности, является покупка недвижимости в новостройках. Действительно, покупка жилья на начальных этапах строительства, когда многоэтажка только в проекте или только вырыт котлован, намного выгоднее, чем в уже построенном доме.
По этим причинам многие граждане скупают сразу несколько объектов на этапе котлована, рассчитывая продать их, когда дом будет построен и цены на квадратный метр увеличатся. Так ли это выгодно, как кажется? При совершении подобных сделок необходимо учитывать несколько нюансов.
При продаже недвижимости взимается установленный Налоговым кодексом налог. От него освобождаются собственники, которые владеют объектом на протяжении нескольких лет, причём этот срок зависит от того, когда они приобрели недвижимость:
- до 1 января 2016 — 3 года;
- после 1 января 2016 года — 5 лет.
Понятие частной собственности на жилье
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей – как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности. Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников – ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?
Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.
Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.
Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Признаки предпринимательской деятельности
Под предпринимательской понимается деятельность, которая соответствует трем признакам:
В вашем случае наиболее важный и спорный — критерий систематичности: подпадают ли под него три сделки по продаже квартир в 2020 году. Если бы речь шла о 1—2 квартирах, то вряд ли это можно считать систематической деятельностью. Но когда сделок больше, возникают вопросы.
Четких критериев систематичности в законе нет — это субъективный фактор. Нет этого критерия и в судебной практике. Я не смогла найти решения, в которых фигурировали бы три сделки с недвижимостью. Обычно суды рассматривают дела с большим количество сделок.
Например, в 2018 году в Челябинской области мужчина продал квартиру и уступил права требования на пять квартир. Все эти квартиры он приобрел в 2017—2018 годах. ИФНС решила, что он занимался предпринимательской деятельностью и не вправе был учитывать расходы на покупку квартир.
Мужчина доказывал, что квартира использовалась в личных целях, а остальное имущество вообще не было в его собственности, так как на момент отчуждения квартиры еще не построили. Инспекция с ним не согласилась.
Мужчина обжаловал решение ИФНС в суде, но суд занял сторону налоговой и отметил, что сделки носили систематический характер, а их цель — получить доход. Квартиры были в собственности короткий срок, мужчина покупал их у одной фирмы, что указывает на устойчивую связь с продавцом. Кроме того, жилье не предназначалось для личных или семейных нужд.
Поскольку мужчина занимался предпринимательской деятельностью, но в качестве предпринимателя не регистрировался, то при исчислении НДФЛ он не вправе учитывать расходы на покупку квартир. По решению суда мужчина обязан был заплатить недоимку по НДФЛ, пени и штраф.
Даже если было не пять сделок, а всего три за год, нельзя сказать, что налоговые риски отсутствуют. Возможно, дела с таким количеством сделок просто не попали в выборку. Или налогоплательщики не стали доводить дело до суда, а заплатили доначисленные налоги и штрафы добровольно.
Конституционный суд разъяснил, что норма о предпринимательской деятельности носит общий характер. И можно ли считать ту или иную деятельность физлица предпринимательской, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и решается ИФНС на месте.
То есть в каждой ситуации инспекция учитывает обстоятельства и на их основании принимает решение, можно считать деятельность предпринимательской или нет. В зависимости от обстоятельств ИФНС может не посчитать предпринимательской деятельностью даже пять сделок в году, а три отнести к таковой.
Например, у человека было пять квартир в регионе: две ему достались по наследству, третья квартира строилась для мамы, которая жила в неблагоустроенном районе, в четвертой человек жил сам со своей семьей и еще одну квартиру он строил для своего сына.
Сын окончил школу и поступил в московский вуз. Чтобы быть рядом с сыном, вся семья переехала в столицу. Главе семьи пришлось продать все пять квартир, а вырученных денег едва хватило, чтобы купить одну в столице. Московские цены на квартиры очень отличаются от стоимости жилья в регионах.
Если пояснить все эти обстоятельства ИФНС и представить доказательства, то неприятностей с налогами можно избежать.
Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?
Абсолютно все поставщики услуг занимаются заключением соглашений с жилищными компаниями или непосредственно с владельцами. На их основании ответственность возлагается на собственника помещения (ст. 153 ЖК РФ). Поэтому каждый владелец недвижимости обязуется отслеживать поступление на счет УК нужных сумм. Вдобавок к этому обязательства по оплате квартплаты возлагается на иных лиц:
- арендаторы (при заключении официального соглашения);
- иные прописанные лица (родственники и члены семьи).
Хотя платежка всегда оформляется и поступает на почту на имя законного владельца жилища. А при разделении счетов она приходит на несколько лиц.
Жилищный кодекс предусматривает 3 основных направления того, как можно как можно заставить людей, зарегистрированных в квартире, вносить плату:
- раздел лицевых счетов (для родственников);
- угроза завершения прописки;
- подача иска в суд (для квартиросъемщиков).
На кого распространяется обязанность по внесению оплаты
Форма собственности, установленная в отношении жилого помещения, не влияет на начисление сумм за использование ЖКУ. Каждый владелец квартиры несет обязанность оплатить услуги, которые ему предоставлены.
С целью формирования гарантии получения средств за оплату конкретного ресурса, организация заключает соглашение с гражданами, владеющими правами на квартиру. Положения ст. 153 ЖК РФ указывают, что обязанность по внесению средств ложится на хозяина помещения.
Поэтому может возникнуть ситуация, что по одной квитанции оплачивают несколько граждан. Это происходит в случае, когда на жилье распространяется долевая разновидность правомочий собственности.
Каждый хозяин должен оплатить свою часть общей суммы в установленные законом сроки. Ст. 155 ЖК РФ указывает на то, что сделать это нужно до 10 числа месяца, который следует за отчетным временным промежутком.