Оценка комнаты или доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка комнаты или доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
В каких случаях нужна оценка?
Экспертная оценка комнаты в общей квартире или общежитии позволяет определить рыночную, ликвидационную, кадастровую и другую стоимость недвижимости, например, для выкупа доли квартиры, полученной по наследству.
В каких еще случаях лучше обратиться за оценкой к независимым экспертам:
- заключение сделки купли – продажи;
- отчуждения, выкупа доли из общей собственности;
- оформление наследства;
- оформление страховки;
- раздел имущества по суду;
- раздел имущества при разводе, согласовании наследственных прав;
- приватизация;
- оценка залогового имущества для получения кредита, займа, инвестиций.
Цена оценки комнаты или доли в квартире
| именование услуги | Доп. информация | Стоимость, руб | Сроки проведения |
| Оценка комнаты | оценка рыночной стоимости комнаты | 5000 рублей | 1-2 рабочих дня |
| оценка комнаты для ипотеки | 5000 рублей | 1-2 рабочих дня | |
| оценка комнаты для нотариуса | 5000 рублей | 1-3 рабочих дня |
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Стоимость оценки комнаты и отчетность
Определить настоящую стоимость комнаты в коммунальной квартире самостоятельно достаточно сложно. Поэтому жители Нижнего Новгорода обращаются за помощью к экспертам, которые владеют текущей ситуацией на рынке недвижимости города. Заказать оценку комнаты можно в «Регион-Оценка» по телефону 8 (831) 414-56-45. Квалифицированные сотрудники этой компании осмотрят объект и помогут подготовить грамотное и аргументированное заключение о стоимости недвижимости, а также заключить справедливую сделку.
| Комната площадью до 30 м2 | от 1000 руб |
| Комната площадью свыше 30 м2 | от 1500 руб |
Отчет об оценке комнаты
Отчет об оценке комнаты – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений. В практике ошибочно, иногда называют отчет об оценке комнаты — акт оценки комнаты или справка об оценке комнаты. Данное определение не используется оценщиками, так как действующее законодательство об оценочной действительности не содержит такого понятия как акт оценки комнаты и справка об оценке комнаты
Отчет об оценке комнаты может быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.
Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке комнаты, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой комната может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
Как проводится оценка комнаты в коммунальной квартире?
Чтобы понять, как правильно оценивать комнату, нужно знать, кому поможет результат оценочной деятельности. Например, оценку комнаты производят при отчуждении, заключении ипотечного договора, страховании и составлении брачного договора, а также при выкупе недвижимости у государства и при разделе имущества.
По каким критериям оценивают жилплощадь:
- комната — это объект недвижимости, поэтому оценивают ее так же, как и квартиру;
- проводится независимая оценка либо экспертами, либо покупателями;
- применяется основной метод — сравнительный, где проходит анализ нескольких объектов по аналогичным параметрам;
- чтобы провести самостоятельную оценку, необходимо проанализировать все факторы (инфраструктура, расположение и район, этажность, общее состояние комнаты).
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Оценка комнаты в коммунальной квартире проводится несколько иначе, чем определение рыночной стоимости доли в частном жилье. Поскольку при оценке доли, сначала определяется общая стоимость квартиры, а уже затем выясняется стоимость доли методом парных продаж.
Рыночная стоимость комнаты определяется как стоимость самостоятельного объекта недвижимости. В связи с чем, задача оценщика – определить рыночную стоимость не коммуналки, а лишь отдельной комнаты в ней, учитывая при этом все перечисленные факторы, влияющие на ее ценообразование.
Разница между комнатой и долей
Комната — это конкретная часть квартиры с определенной площадью и отдельным кадастровым номером. Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Вот как она считается.
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Определение ВС РФ от 15.09.2004 по делу № 78-Г04-36 PDF, 88 КБ
Узнать, на что у вас право собственности, можно по выписке из ЕГРН. Надо смотреть в графу «Вид жилого помещения» в разделе 1. Если в собственности комната, то будет указано «Комната» или «Помещение», а если доля на квартиру — «Квартира».
Особенности независимой оценки комнаты в коммунальной квартире
Процедура оценки комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, ведь владелец такого объекта недвижимости обладает правом собственности только на конкретную комнату. Помещения же общего пользования (санузел, кухня, коридор) являются объектом общей собственности. Для того, чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, оценщики как правило используют сравнительный подход, и учитывают особенности помещения, к которым относятся:
- общее количество комнат в квартире;
- планировка и текущее состояние оцениваемой комнаты;
- состояние помещений общего пользования, подъезда и дома в целом;
Порядок продажи комнат
Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.
Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.
Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).
Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.
Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.
Стоит ли инвестировать в такие квартиры
Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
- Невысокая стоимость, сравнивая даже с так называемыми студиями и малосемейками;
- Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;
- Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;
- Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;
- Экономия на коммунальных платежах;
- Вероятность расселения жилья и получения более достойного.
Минусы тоже очевидны:
- Продажа будет связана с большими сложностями;
- Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;
- Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.
Коммунальная реальность
На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников, насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты. На сегодняшний день среди покупателей популярны два типа комнат.
Прежде всего, спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 700-900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату в большой коммунальной квартире (свыше 4 комнат), небольшого метража (от 9 до 15 кв.м) и с большим количеством соседей. Причем такая квартира может быть расположена как в доме старого фонда, так и в «панели» тридцатилетней давности, как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.
Но самые популярные комнаты – это объекты подороже, наиболее ликвидное жилье в данном сегменте. «Речь идет о комнатах, расположенных в малонаселенных квартирах (не больше трех комнат) с адекватными, неконфликтными соседями. Есть еще ряд условий: площадь комнаты должна быть не меньше 15 кв. м, места общего пользования – в хорошем состоянии, дом расположен в пяти минутах ходьбы от метро, а цена комнаты – до 1,2 млн руб.», – перечисляет критерии ликвидности директор северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. Наиболее востребованы комнаты в прошедших капремонт домах старого фонда исторического центра Петербурга, а также комнаты в сталинских домах.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.