Двойное дно: почему итоги года для коммерческой недвижимости не такие радужные

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Двойное дно: почему итоги года для коммерческой недвижимости не такие радужные». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

События февраля изменили векторы развития рынка офисной недвижимости Москвы, считает Екатерина Белова. «Рынок вошел в рецессию, но у него имелся значительный запас прочности, поэтому он пока не просел», — говорит эксперт. По ее прогнозу, максимального снижения можно ожидать только в следующем году, когда показатели спроса и нового строительства опустятся до минимальных значений, а доля свободных площадей в классе А дойдет до 14,5%.

Объём спроса превысил консервативные прогнозы, сделанные в начале периода. Ожидается, что по итогам 2022 года показатели достигнут уровня 1 млн. кв. м и даже немного превысят эту цифру. Однако активность арендаторов связана больше со сменой локаций и оптимизацией офисных площадей, чем с расширением и открытием дополнительных офисов. Это демонстрирует уровень чистого поглощения: в 2022 году он был минимальным, близким к нулевому значению.

Ключевая особенность структуры спроса для 2022 года — преобладание сделок по готовым площадям. Высокая стоимость отделки, а также заметное высвобождение помещений в функционирующих зданиях привели к тому, что более 80% спроса сконцентрировалось на готовых офисах. А большинство договоров на покупку помещений «под отделку» были заключены ещё на стадии строительства объектов.

Таким образом, объём спроса на аренду офисных площадей был почти полностью реализован за счёт уже готовых к эксплуатации площадей.

Торговая недвижимость: рокировка арендаторов

Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.

Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.

По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.

Массовый уход западных брендов

Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.

На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.

По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.

Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.

Растет вакантность торговых площадей

После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.

Ввод новых торговых площадей замедлился

В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).

По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.

В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.

Топовые локации в ТРЦ занимают российские бренды

У отечественных компаний появился отличный шанс занять самые привлекательные локации в ТРЦ вместо ушедших западных брендов. За последние шесть месяцев 15 российских fashion-ритейлеров открыли свои магазины в столичных ТРЦ — такие цифры приводят в Nikoliers.

Около 20 отечественных брендов увеличило площади магазинов в два–три раза и пересмотрело ассортимент. Так, в 2023-м открыть магазины в новом формате (товары для дома) планирует бренд Lime. Группа компаний «Ташир» в июле запустила новую сеть товаров для дома Zebra Home. В октябре 2022 года в ТЦ «Афимолл Сити» открылся мультибрендовый магазин обуви и аксессуаров.
Появляется больше ТЦ районного и окружного форматов

Изменение модели потребления и покупательского поведения (сегодня люди не хотят тратить полдня на шопинг) приводит к росту количества ТЦ районного масштаба.

«Также малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов», — добавляет Евгения Хакбердиева.

От fashion — к развлечениям

Одним из ключевых трендов уходящего года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья, указывает Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.

В ряде ТРЦ на месте кинотеатров уже открываются фитнес-центры, развлекательные центры, медицинские клиники. Вполне вероятно, что в будущем в ТЦ появятся конференц-залы, коворкинги, арт-пространства, лектории. Собственники ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать трафик.

Тенденции на рынке аренды жилья

Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:

• число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
• объем предложения только за квартал вырос на 60%;
• в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
• собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
• в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.

Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.

Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?

Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:

• увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
• цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
• интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
• при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
• цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.

Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

1. KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

2. GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

3. «Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

Итоги 2020 года: бизнес выбирает ПСН

Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.

Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.

Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.

Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.

В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.

Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.

К кому обращаться в условиях неопределенности?

Компания Maxima Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.

Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.

Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.

Чего можно ждать от инвесторов

Настроения у инвесторов разные. С одной стороны, говорит аналитик, ряд девелоперов признают возросшую степень неопределенности на рынке, которая никак не компенсируется доходностью. Нормы доходности что в девелопменте, что при покупке объектов существенно не поменялись по сравнению с 2019 годом. В среднем она находится в пределах 10%. Это ведет к тому, что девелоперы не стремятся начинать новые проекты. На завершение начатых влияют такие факторы, как характер затянувшихся административных процедур, отсутствие финансирования и другие.

С другой стороны, некоторые инвесторы приняли текущую ситуацию и продолжают работать в сложившихся условиях, развивая новые проекты и приобретая коммерческую недвижимость. В целом, что касается покупки площадей, то снижения спроса в количественном отношении тут не было. Даже наоборот: отмечается увеличение количества заявок на небольшие помещения площадью 100−300 кв.м.

Наибольшим спросом пользуются ликвидные помещения стрит-ретейла. Крупные офисные центры, с одной стороны, вызывают вопросы у девелоперов в части востребованности. С другой стороны, некоторые компании решили, что сейчас самое время приобрести административные здания в собственность, чем оживили спрос. Об инвестициях в крупные торговые объекты говорить сложно: тут требуются большие объемы финансирования, малодоступные на сегодняшний день. Учитывая, что спрос и в целом состояние рынка складов выглядит устойчивым, этот сегмент достаточно привлекательный в плане инвестиций. Так, например, российские инвесторы при анализе белорусского рынка в первую очередь уделяют внимание именно складскому сегменту.

Интерес к услугам полного цикла

Еще один тренд рынка офисной недвижимости сформирован желанием арендатора получать комплекс услуг от одной компании. Тенденция пришла к нам из Европы, где в момент, когда заказчик обращается к компании-консультанту, решаются все вопросы по подбору помещения. Услуги многопрофильного консультанта позволяют:

• Подобрать варианты согласно запросу клиента;
• Сравнить и проанализировать техническое состояние объектов;
• Сделать тест-фиты планировок для офисов, наиболее подходящих арендатору;
• Рассчитать бюджет и параллельно согласовать условия с собственником.

В IPG обращаются за комплексным управлением финансами, сроками и качеством – это то, что ценит клиент. Мы предлагаем профессиональный брокеридж, консалтинг, управление проектами строительства и комплектации офиса, отстаивая интересы клиентов. Таким образом, арендаторы освобождают себя от анализа непрофильных вопросов.

Зонирование и цифровизация офиса

Сегодня крупные компании начинают привыкать к офисам, организованным по принципу коворкинга. Пандемия выявила потребность в живом общении и возможности полностью переключиться с рабочих вопросов на отдых.

Этот запрос укрепил на рынке новый тренд: зонирование офиса. Внимание теперь уделяется не только рабочим пространствам, но и лаунж-зонам, кофе-поинтам и прочим локациям, где сотрудники могут комфортно отвлечься от рутины на неформальный нетворкинг.

Параллельно с развитием концепции начинают развиваться и технологии, обеспечивающие жизнедеятельность офиса. Хот-дески, шеринговые системы и системы онлайн-бронирования рабочих мест, – все ведет к рывку в вопросе цифровизации офисного пространства.

Вероятно, это закрепит тренд на пересмотр привязки к единому офису. Всё идёт к распределению штата по разным районам города. Реализовать это позволит активно развивающийся рынок коворкингов. Как показывает практика, коммуникация между офисами может осуществляться посредством видео-общения.

Пошаговый план открытия агентства недвижимости

• Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
• Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
• Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
• Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
• Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
• Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.

Стрит-ритейл держится

Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу).

По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).

Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).

На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.

Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.

В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.

По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.

По оценкам Nikoliers, за первые шесть месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали $236 млн в покупку земельных участков, а общий объем инвестиций в городскую недвижимость составил порядка $570 млн. По сравнению с тем же периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза – за счет уменьшения вложений в землю. При этом доля транзакций с существующими активами составила 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год. По покупкам лидирует офисный сегмент.

Консультанты Knight Frank Russia подсчитали петербургские инвестиции в российской валюте. По их оценкам, с начала года объем вложений в коммерческую недвижимость города составил более 26 млрд рублей. В офисы инвестировано 14,25 млрд руб. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое – до 1,75 млрд рублей.

Как работает коммерческая недвижимость в условиях пандемии

Во время пандемии случилась интересная история с одним помещением, которое находится в самом центре Петербурга. Довольно долгое время помещение, которое находилось прямо возле одного из центральных метро. Арендовала местная сеть кофеен, которая славится своим качеством и стабильностью. Это компания, у которой все хорошо — охарактеризовать ее можно именно так.

Однако через год после начала пандемии она стала отказываться от своих убыточных торговых точек. И эта крупная компания, имеющая около 100 заведений. В условиях снижения прибыли сумела продержаться лишь год, после чего стала минимизировать убытки.

Арендатор же быстро нашел новых клиентов — ими оказались сеть столовых, одна из самых популярных в городе. Но её тоже хватило всего лишь на 6 месяцев работы на этом месте. И для владельца помещения вдруг выяснилось, что его коммерческая недвижимость. Находящаяся в самом центре города больше не приносит доход.

Похожие записи:

• Индексация пенсий в 2023 году: кому, на сколько и когда повысят пенсию
• Придомовая территория частного дома
• Как расторгнуть договор с управляющей компанией?