Как узаконить перепланировку в квартире в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.

Как узаконить перепланировку

Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.

Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.

После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:

1. Договор авторского надзора.
2. Акты скрытых работ.

Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:

1. Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
2. Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
3. Документы на право владения квартирой.
4. Паспорт владельца квартиры и две копии.
5. Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
6. Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.

Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.

Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.

После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:

1. Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
2. Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.

В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:

1. Заявитель.
2. Инспектор.
3. Начальник жилищной инспекции.
4. Автор проекта по перепланировке.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.

В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:

• Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
• Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
• Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.

В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.

В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.

Какова стоимость процедуры

Если вы обращаетесь в частное агентство для того, чтобы внести все изменения, то вам нужно запастись суммой от 50 000 руб. Если самостоятельно захотите узаконивать все вносимые изменения, то тут будет несколько составляющих. За каждую из них необходимо заплатить ту или иную сумму.

К ним относятся:

• выписка из ЕГРН. Она обойдется в 750 рублей,
• создание технического паспорта в БТИ. Стоимость – 2 000 рублей,
• внесение изменений в Росреестре – 2 000 рублей,
• процедуры в Межведомственной комиссии бесплатно.

Но если говорить о составлении проекта, то тут сумма варьируется.

К сведенью. Если вы делаете самостоятельно или по типовому плану, то это будет бесплатно. Если хотите разработать действительно качественный проект в БТИ, то он обойдется вам от 10 000 руб. Если говорить о лицензированных фирмах, которые занимаются переоборудованием квартиры, то проект будет стоить от 15 000 руб. Когда хотите провести узаконивания через судебное заседание, то нужно подумать и о дополнительных расходах.

К ним нужно отнести:

• госпошлина в размере 200 рублей,
• экспертиза, которая будет стоить от 10000 руб. Но цена будет зависеть от того, насколько сложные работы и каков их объем.

Нужно также учитывать еще и стоимость юридических услуг. Если специалист грамотен в своем деле, то он поможет сократить все расходы на согласование изменений.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Что можно делать без согласования

Всё, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию, можно делать без утверждения в надзорных органах.

Сюда относят:

• Косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейку обоев, установку плитки, ламината и т.п.
• Замену дверей и оконных блоков в предусмотренных проёмах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах.
• Установку раздвижных дверей-купе и лёгких перегородок с целью зонирования.
• Демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях.
• Монтаж облегчённых перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия.
• Остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома.
• Демонтаж старого и установку нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей без изменения схем прокладок и габаритов ниш.
• Разбор старых или установку новых встроенных шкафов и антресолей.
• Навеску лёгких конструкций.
• Разбор порогов перед лоджиями и балконами.
• Монтаж навесных потолков, настил полов.
• Установку кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при это не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома.
• Перестановку электроплиты в пределах помещения кухни.

Допускается объединение без предварительного согласования туалета и ванной, расположенных через перегородку с закладыванием одного из проёмов. После преобразований надзорную службу нужно поставить в известность, вызвав специалиста для оформления акта о завершении работ и закрепления изменений в техническом паспорте.

Как получить разрешение

Для того чтобы пройти предусмотренный законом путь, требуется согласование в государственных и негосударственных инстанциях. Приведём полный список возможных участников процедуры:

• Межведомственная комиссия МВК
• Государственный пожарный надзор
• Комитет по градостроительству и архитектуре
• Комитет по государственному использованию и охране памятников
• Районный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
• ГУ Жилищное агентство
• Балансодержатель здания (управляющая компания, ТСЖ, Жилкомсервис)
• Газораспределительная организация ООО «ПетербургГаз»
• ПАО «Ленэнерго»
• ГУП «Водоканал»
• Госстройнадзор (ГАСН)
• Экспертные учреждения, если планируются работы с несущими стенами

В зависимости от сложности проекта согласование с привлечением специалистов занимает от нескольких месяцев до полугода. Попытки самостоятельно пройти весь путь потребуют больше времени. На положительное решение по стандартному вопросу уйдёт от года и больше, по нестандартному велика вероятность получить отказ.

Как разработать проект перепланировки квартиры

Разработкой проекта, безусловно, должна заниматься компания или индивидуальный предприниматель, которые имеют свидетельства о допуске к подобным работам. Юристы советуют уделить этому этапу особое внимание. Выявленные в документах несоответствия закону – основной повод для отказа согласовать перепланировку.

– К основным подводным камням при согласовании перепланировки можно отнести, прежде всего, правильно разработанный и согласованный проект, – рассказала NSP руководитель практики по инвестициям и недвижимости «Дювернуа Лигал» Марина Токмакова. – А в случае, если проектом будет предусмотрено расположение «мокрых» зон над «сухими» зонами этажом ниже (например, санузла над жилыми комнатами), то положительного заключения ждать не стоит вовсе.

Что понимается под перепланировкой квартиры

Определение этому понятию дает Жилищный кодекс РФ, а также Постановление администрации Санкт-Петербурга от 25.07.2011 №1037.

Там прописано, что перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения обновлений в технический паспорт, Росреестр.

Другими словами, это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план квартиры – объединение комнат между собой, перенос кухни в другую часть квартиры, создание гардеробных или новых проемов, расширение комнат за счет соседних помещений. А также изменение площади квартиры.

В Жилищном кодексе есть еще одно определение – переустройство квартиры. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт квартиры. Например, перенос сантехнического оборудования или газовой плиты.

По закону, на перепланировку и переустройство нужно получать предварительное разрешение. Для этого готовится проект перепланировки с техническим заключением, в котором будут отмечены все изменения в квартире.

Какую перепланировку нужно согласовывать, а какую – нет

Самые частые работы в Санкт-Петербурге, для которых обязательно нужно разрешение:

• объединение ванной комнаты и туалета;
• расширение санузла за счет коридора или кладовых;
• объединение кухни с гостиной – это разрешено только при наличии электроплиты и ненесущих стен;
• перенос кухни в другую часть квартиры (прихожую, гардеробную) – так называемая, кухня-ниша;
• новые проемы в перегородках и стенах;
• демонтаж стен и создание новых межкомнатных перегородок в других местах;
• объединение лоджии с комнатой или кухней – разрешено при условии установки двойного стеклопакета;
• перенос дверных проемов в несущих стенах;
• создание дополнительного санузла или душевой комнаты;
• монтаж антресоли или антресольной полки.

Сроки согласования перепланировки и стоимость

В среднем согласование перепланировки от начала и до ремонта длится от 3 до 5 месяцев. Все зависит от того, сколько инстанций нужно пройти и какие документы собрать.

Нужно учитывать, что согласование в каждой инстанции, включая МВК, занимает примерно 1 месяц. Плюс необходимо время на подготовку проекта перепланировки, запрос всех документов.

Согласование от начала и до получения выписки из Росреестра занимает от 5 до 12 месяцев, не считая времени, отведенного на ремонт.

Стоимость согласования в PEREPLAN – от 77 000 рублей «под ключ». Зависит от сложности, необходимости разработки дополнительных разделов в проекте, затрагивания несущих стен.

На стоимость согласования и разработки проекта влияет много нюансов. Например, наличие газовых плит или колонок в квартире. В старом фонде по требованию МВК для переноса плиты или колонки в некоторых районах требуется разработка газового проекта, который согласовывается с ПетербургГазом. Один такой газовый проект может стоить как весь процесс согласования.

Стоимость согласования перепланировки квартиры

Работа производится «под ключ» с получением нового свидетельства собственности. Стоимость включает все государственные пошлины.

Район	Площадь / Cтоимость согласования (руб.)
до 100 м2	свыше 100 м2
Адмиралтейский	~ 75 000	~ 85 000
Василеостровский	~ 65 000	~ 75 000
Центральный	~ 80 000	~ 90 000
Московский	~ 70 000	~ 80 000
Петроградский	~ 170 000	~ 200 000
Приморский	~ 70 000	~ 80 000
Фрунзенский	~ 80 000	~ 90 000
Выборгский	~ 65 000	~ 75 000
Калининский	~ 70 000	~ 80 000
Красногвардейский	~ 70 000	~ 80 000
Кировский	~ 80 000	~ 85 000
Красносельский	~ 80 000	~ 90 000
Невский	~ 70 000	~ 80 000
Всеволожский	~ 70 000	~ 80 000

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ СОГЛАСОВАНИЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Оформление согласования предполагает последовательное прохождение многочисленных его этапов. Так, для получения соответствующего разрешения необходимо:

1. Посетить МВК и получить детальную консультацию профильного специалиста.
2. Собрать все документы, а именно:

• техническую документацию здания, план каждого этажа и функциональное описание каждого отдельно взятого помещения;
• нотариально заверенную ксерокопию документа о праве собственности на квартиру или в случае не приватизированного жилья справку из Управления департамента жилищной политики;
• справку, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• перечень всех прописанных в квартире людей, зафиксированный в справке, которую можно получить в районном паспортном столе;
• разрешение на проведение работ из банка, если квартира приобретена в рассрочку.

1. Заказать проект перепланировки у опытных специалистов данной сферы.
2. Согласовать предстоящие работы с конторой, обслуживающей дом.
3. Посетить пожарную инспекцию и получить соответствующие разрешения.
4. Проверить все собранные документы в соответствии с требованиями МВК.
5. Оформить разрешающую документацию на проведение ремонтно-строительных работ.
6. Выполнить все ремонтно-строительные работы по подготовленному проекту.
7. Сдать перепланированное помещение в эксплуатацию и получить новый технический план жилья.

Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку

Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать стандартный пакет документов. Их список состоит из:

• заявления, составленного по специальной форме, где указывается намерение снести определенные перекрытия;
• техпаспорта на квартиру из БТИ, выданного не более трех лет назад. Если требуется получение нового паспорта, то придется вызвать техника. Специалист произведет осмотр, на основании которого будет выдан другой паспорт;
• заверенного проекта перепланировки, разработанного в специализированной фирме;
• оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства на право собственности на квартиру, полученного в Росреестре;
• разрешения на перепланировку, полученного от всех взрослых людей, зарегистрированных на этой жилплощади, включая временно отсутствующих;

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Перепланировка квартиры: документы

Любые изменения в техническом состоянии жилого помещения подлежат обязательной регистрации в БТИ. Только в этом случае перепланировка будет считаться законной.

Будет правильным сначала оформить все документы на перепланировку, и только потом ее сделать. Если планировку не узаконить, то никакие операции с недвижимостью будет сделать нельзя.

Более того, вам откажут даже в риэлторской фирме, если квартира имеет проблемы с документами. Вы не сможете сделать приватизацию такого жилья. Не стоит так рисковать. Обратившись в БТИ, вы не потеряете много времени и денег, но потеряете намного больше нервных клеток, если вы этого не сделаете.

Для того чтобы жить спокойно в квартире с перепланировкой, вам будут нужны из БТИ такие документы:

• Техпаспорт на жилое помещение, где будут происходить изменения;
• Поэтажный план с экспликацией квартиры до изменений планировки.

Что требуется от вас в БТИ:

• Паспорт, в котором имеется регистрация по месту жительства в квартире, на которую требуются документы из БТИ;
• Правоустанавливающие документы в оригинальном виде. Это может быть дарственная, свидетельство, подтверждающее право собственности и другие документы;
• Техпаспорт на жилое помещение;
• Если владельцем квартиры является другое лицо, то нужна заверенная у нотариуса доверенность, которая дает возможность обращаться от его имени;
• Заявление в установленной форме, на оформление требуемых документов;
• Квитанция об оплате государственной пошлины за услуги БТИ.

После того, как вы предоставили в БТИ нужный пакет документов и оплатили стоимость их услуг, на дом приедет сотрудник, который произведет необходимые замеры.

Во время осмотра жилого помещения, в техпаспорте квартиры делаются отметки красным цветом, где будет сделана перепланировка.

Очень важно после того, как завершатся ремонтные работы, оформить все правильно. Для этого нужно еще раз пойти в БТИ, чтобы все необходимые изменения в технический паспорт внесли. Только в таком случае при подготовке квартиры к продаже или приватизации, проблем у вас не возникнет.

Как правильно оформить перепланировку квартиры

Выше мы разобрали те моменты, которые нужно учесть в самом начале оформления перепланировки. Но этапов процедуры согласования больше.

Вкратце, весь порядок действий:

1. Принятие решения о перепланировке квартиры, обсуждение со всеми собственниками и получение их согласий.
2. Заказ проекта или эскиза будущих работ.
3. Сбор и подготовка документов.
4. Обращение в администрацию или жилищную инспекцию для согласования преобразований квартиры. Обращаться можно через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн.
5. Написать заявление, передать документы.
6. Получить разрешение на перепланировку жилого помещения.
7. Выполнить переделки в соответствии с проектом или эскизом.
8. Пригласить межведомственную комиссию, чтобы её члены оценили соответствие ремонта тому, что указано в проекте.
9. Получить акт о завершении перепланировки.
10. Обратиться в БТИ и заказать новый техпаспорт, по результатам обмеров инженера Бюро.
11. Внести изменения в кадастровый реестр ЕГРН на основании техплана.

Именно так выглядит процедура согласования преобразований квартиры с уполномоченным органом.

Похожие записи:

• Методические рекомендации по делам о наследовании 2023 года
• 27.12.2022 Выплаты и пособия на детей в 2023 году
• Пенсия фсин в 2021 году последние решения президента