Плюсы и минусы участков ИЖС и СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Плюсы и минусы участков ИЖС и СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
СНТ – садовое некоммерческое товарищество; как и любое объединение, оно имеет устав, в котором закреплены возможности использования входящих в него наделов. Земли под СНТ используются для выращивания с/х культур на грядках и в саду; почва на таких территориях более плодородна. Огород или сад – обязательная составляющая надела, этим он отличается от ДНТ, предназначенного для отдыха, и где грядки появятся только, если захочется владельцу.
Даже выяснив, в чем отличие СНТ от ИЖС, будущие владельцы зачастую не могут сделать окончательный выбор. В этом случае стоит вспомнить о главной цели, из-за которой приобретается надел.
Если вы хотите поставить капитальный дом, настоящее семейное гнездо, предпочтителен участок под ИЖС. Он обойдется дороже, но после строительства стоимость вырастет, а проблемы с электроснабжением и дорогами будут заботой местной администрации.
Если вы мечтаете о копании в грядках и урожае – лучшим решением станет СНТ. Тот, кого не страшат сложности с регистрацией, может возвести добротный дом на фундаменте. Правда, такое решение не всегда себя оправдывает, ведь инфраструктурными вопросами придется заниматься (и оплачивать их) самому или с соседями.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Как получить разрешение на строительство дома
ФЗ-340 от 2018 г. отменил требование о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод объектов ИЖС в эксплуатацию. Вместо этого, теперь застройщик отправляет уведомление в уполномоченный орган о планируемых строительных работах, а также о их завершении.
Форма уведомления утверждена Минстроем РФ. Использование иного бланка не допускается. Его можно подать лично в уполномоченный орган, через МФЦ, с помощью Единого портала госуслуг либо заказным письмом с уведомлением. К нему прикладывают:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- бумаги, содержащие в себе текстовое и графическое описание будущего дома.
Про ИЖС: особенности, плюсы и минусы
Индивидуальное жилищное строительство представляет собой участок, расположенный в населенном пункте. Приобретая в собственность участок ИЖС, вы имеете право построить жилой дом не более трех этажей в высоту. Таким образом, с точки зрения реализации строительных работ земля ИЖС – наиболее подходящий вариант. У вас не будет проблем с получением разрешения на строительство.
Плюсы участка ИЖС:
- Владелец жилья на участке ИЖС может рассчитывать на присоединение дома к электрической и газовой системам, а также к системам водоснабжения и канализации;
- После завершения строительства дому присваивается адрес, что значительно облегчает процедуру регистрации прав собственности;
- Не возникнет проблем с пропиской;
- Участки расположены на территории с развитой социальной инфраструктурой;
- Благодаря тому, что построение на участке будет иметь статус жилого объекта, вы сможете оформить налоговый вычет.
Минусы участка ИЖС:
- При строительстве и эксплуатации объекта на участке необходимо строго соблюдать все регламентированные требования;
- Высокая цена приобретения и кадастровая стоимость;
- Запрещается перерабатывать сельхоз продукцию в коммерческих целях, а также строить объекты производственного или коммунального пользования.
Целевое назначение участков под ИЖС
Чтобы иметь ясное представление о том, чем отличается СНТ от ИЖС, нужно сравнить статус одного и другого надела. Все участки имеют конкретное целевое назначение. Если речь идет о земле городских поселений, то назначение участков будет следующим:
- Строительство объектов недвижимости для жилья.
- Обеспечение необходимыми коммуникациями.
- Работа общественного транспорта.
- Нахождение сельскохозяйственных угодий.
- Другие возможные задачи.
Данные участки могут приобретаться для разных целей, а именно:
- Для ИЖС, то есть строительства капитального сооружения, в котором возможно проживание круглый год.
- Для ведения подсобного хозяйства, а именно: выращивания сельскохозяйственных культур, разведения домашних животных и так далее.
- Для дачного строительства, то есть постройки, предназначенной только для летнего проживания.
- Строительство в данном случае разрешается, если имеется специальный документ для этого. Все постройки должны быть в соответствии с градостроительным планом надела.
ИЖС или СНТ отличия и подводные камни
Главным отличием рассматриваемых видов земель, помимо процедуры регистрации, является следующее: участки ИЖС всегда представляют собой земли поселений со всеми вытекающими отсюда плюсами. В развитие этих земель вкладывает деньги государство, а это значит, что проведение электричества, строительство дорог и некоторые другие расходы финансируются за счет бюджета. А вот участникам СНТ все это придется оплачивать за счет собственных средств.
Еще одно отличие заключается в возможностях хозяина решать глобальные вопросы обустройства своего участка, например, подведение газа. На участке ИЖС для этого достаточно желания собственника, в СНТ же придется газифицировать сразу весь поселок. А для этого необходим интерес других товарищей и их готовность нести расходы. С одной стороны, это влечет понятные сложности. Но, с другой стороны, такой порядок решения вопросов может быть и на руку владельцам, в особенности если их финансовые возможности более или менее одинаковы. Например, в поселке СНТ при общем желании можно организовать охрану, тогда как в деревне, где расположен участок под ИЖС, это невозможно.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
О садовых некоммерческих товариществах (СНТ)
Основным предназначением участков СНТ определено выращивание сельскохозяйственных культур, все остальное находится на втором плане. На такой земле можно возводить дома, постройки для хранения урожая, но это не обязательные требования. СНТ всегда располагаются за пределами населённого пункта, иногда вблизи них, и у владельцев земли есть возможности использования имеющейся инфраструктуры.
Среди плюсов можно выделить:
- подобный участок обойдется при покупке заметно дешевле, чем территория под ИЖС, но подороже, чем в ДНП;
- дом построить от вас не потребуют;
- окружающая местность нередко очень привлекательная, с хорошими экологическими характеристиками;
- почва более плодородна, чем на участках для дач.
К минусам отнесем:
- небольшие по площади (часто не превышают 15 соток);
- из-за того, что дом построен вне населённого пункта, в нем сложно оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- проведение коммуникаций полностью ложится на счет владельца участка;
- каждый дом в СНТ по документам относится к дачным, включая коттеджи для проживания круглый год, поэтому цена его высокая;
- банки с большим трудом заключают ипотечные договоры на такие участки.
Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.
В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.
В чем разница между ИЖС и ДНП
Опубликовано: 19.07.2019
Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.
После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. шутка).
Итак.
При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими категории земли:
— Удаленность от города;
— Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т д)
— Наличие ландшафтных преимуществ (Красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.)
После того, как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.
Все земли расположенные на территории РФ делятся на следующие категории:
- Земли населенных пунктов (Городов, Поселков, Деревень и т д);
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли специального назначения, в т ч лесной фонд, водный фонд, гос. Запас и т.п.
ИЖС или СНТ: что лучше
Чтобы выбрать земельную категорию, нужно установить конкретную цель, для чего будет использоваться данный надел и выяснить, чем же ИЖС отличается от СНТ.
Если человек хочет место для отдыха в летний период, и ему интересно огородничество, то однозначно лучше брать сельскохозяйственные земли. Вступить в СНТ может каждый покупатель земли. Когда человек планирует фермерское хозяйство с целью получения прибыли, ему тоже подойдет вариант СНТ.
Если у гражданина в планах строительство капитального дома для круглогодичного использования, то можно задуматься о покупке земель под ИЖС. Ее проще оформить в собственность, чем дачные владения. Больше возможностей для строительства, можно по желанию сконструировать различные постройки для своих нужд. Появится свой почтовый адрес.
Строения должны соответствовать всем градостроительным нормам.
На участках садовых товариществ можно тоже построить хороший дом, но оформить в нем прописку будет сложно. Существует ряд норм для проживания в частных домах, поэтому собственнику придется собрать много бумаг для разрешения регистрации.
Быстрее всего разобраться в том, что лучше – ИЖС или СНТ, поможет сравнительный анализ отличий, приведенный в виде табличных данных.
| Характеристика | Категория земельного участка | |
| ИЖС | СНТ | |
| Электросети | Линия относится к ближайшему поселку, поэтому после оплаты подведения к ней проблемы с мощностями возникать не будут | Подключение осуществляется при наличии линии с достаточной мощностью, но даже при этом мощность делится на всех членов товарищества и ее может не хватить на обеспечение коттеджа |
| Водоснабжение | Центральное водоснабжение | Общая или индивидуальные скважины |
| Подведение газа | Подведение осуществимо в большинстве случае, а ряд населенных пунктов обеспечивают газом по льготному тарифу | При наличии газопровода подключение осуществляется за счет собственника ЗУ |
| Канализация | Подключение к центральной системе | Обустройство индивидуального септика |
| Решение регистрационных вопросов | Регистрация проводится без проволочек при наличии всех разрешительных документов | Дачная амнистия позволяет провести регистрацию в кратчайшие сроки и без утомительного сбора бумаг |
| Текущие расходы | Налог, коммунальные взносы | Налог, паевые взносы, расходы на текущий ремонт объектов общего пользования |
Даже такой подробный анализ не даст полного представления о том, какой выбор сделать при покупке земли. Теоретически покупатель может сделать одни выводы, а на практике ситуация окажется иной.
Известны случаи, когда купленный участок под жилищное строительство требовал подведения всех коммуникаций к границам и заведения их на территорию.
С учетом получения разрешительных документов этот процесс занял более полугода и обошелся владельцу в несколько сотен тысяч рублей незапланированный расходов.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Перевод земельных участков
Участки обеих категорий обладают как преимуществами, так и недостатками.
Даже учитывая высокую стоимость, участки под индивидуальное жилищное строительство имеют широкий спрос у населения. Земли в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах также достаточно востребованы.
Однако, сопоставляя показатели участков в СНТ и ИЖС, можно прийти к выводу, что положительных качеств больше у земель, предназначенных для жилищного строительства.
На них можно оформить регистрацию, а также построить индивидуальный частный дом, вести хозяйство и др.
Но, что делать, если имеется земельный участок в СНТ, а имеется необходимость постоянного проживания «загородом» и оформления здесь регистрации? Как решить вопрос?
Существует возможность перевода земельного участка в другую категорию, т.е. переменить назначение участка из земель сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта.
Иной раз осуществить это достаточно сложно.
Сложность перевода участка зависит от следующих факторов:
| От месторасположения земли | а также от наличия или отсутствия подведенных сетей инженерных коммуникаций, от расстояния их до земельного участка |
| Развитие инфраструктуры, благоустройство территории | и насколько они развиты |
| Прочих факторов | оказывающих влияние на решение органа местного самоуправления об изменении категории |
Для перевода категории участка, нужно подать заявление в местную администрацию по месту расположения земли.
Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ
|
Достоинства |
Недостатки |
| ИЖС | |
| Граждане, имеющие право на различные льготы, могут приобрести землю на территории муниципальных образований на безвозмездной основе. | Покупная стоимость может быть значительно высокой, к тому же нужно сперва выиграть конкурс, проводимый среди всех желающих купить данный участок. |
| Развитие коммуникаций и инфраструктуры, а также благоустройство самого земельного надела проводится из средств бюджета. | Высокий налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта. |
| Возможность оформления постоянной регистрации. | Установленные ограничения на площадь земли, различная во всех субъектах РФ. |
| Дозволенность на хранение вещей, требующих наличия спец. разрешения, таких как оружие. | Утвержденный пятилетний срок на строительство под угрозой выкупа властями или другим гражданином. |
| Возможность присоединения к коммуникациям городского поселения в упрощенном порядке и за деньги бюджета. | Необходимость согласования постройки с требованиями к жилым помещениям и градостроительного плана, в противном случае самовольная постройка подлежит разрушению, а владелец будет обязан уплатить штраф. |
| СНТ | |
| Сравнительно невысокая цена земли | Затраты на любые улучшения из собственного кармана. |
| Нет необходимости в возведении построек | Мало шансов на получение постоянной прописки. |
| Низкие налоги | Кредитные учреждения практически всегда отказывают в оформлении в залог участка СНТ при оформлении займов. |
| Свежий воздух, чистая природа, поскольку участки расположены за пределами городов. |
Любое строение на земле СНТ признается дачей, что существенно уменьшает его цену при попытке проведения независимой оценки. |