Как купить квартиру у города на электронном аукционе
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру у города на электронном аукционе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Как проходят аукционы по продаже квартир
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Откуда берутся квартиры на этих торгах и кто их продает?
– Квартиры (в ЖК «Некрасовка», Жилой квартал на Базовской улице, Жилой квартал Солнцево) выставляются на продажу Казенным предприятием «Управление гражданского строительства». Само КП «УГС» продажей (консультациями покупателей, сопровождением сделки, заключением договоров купли-продажи) занимается через государственного агента по реализации недвижимости – ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на реализацию 35% от всего объема квартир. Желающих участвовать в торгах все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить документы для участия в торгах, пройти сами аукционы, было привлечено два этих агентства.
Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может увидеть перечень квартир (лотов), выставленных на ближайший аукцион, оформить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие нужны документы и так далее. Но, поскольку процедура новая и требует особенного внимания, многие прибегают к помощи агентов «Мосреалстрой» и «БЕСТ-Новострой»: так, по доверенности клиента, агент может сам собрать все документы, помочь с получением электронного ключа, а также консультировать и оказывать техническую поддержку на протяжении всего аукциона.
Классический аукцион при продаже недвижимости
Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и то же время назначается встреча со всеми потенциально заинтересованными покупателями. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.
Грязные игры при продаже вторички или «аукцион по-русски»
Российская суровая действительность вносит негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечения сверхприбыли.
Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя, положение и злоупотребляя доверием собственника, нечистые на руку эксперты на этапе оценки преднамеренно занижают предварительную рыночную стоимость жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там — как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:
- Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки.
- В случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопиться с рекомендациями он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры, чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы риэлтор получает и гонорар с собственника, и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
- Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой — подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать — покупать жильё по явно завышенной цене либо навсегда прощаться с задатком. В итоге обманщики получают, как минимум, сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводиться в сделке, например, как благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.
Как продать квартиру быстро, но дешево
Однако во многом благодаря широкой маркетинговой компании по продаже пентхауса в «Венском доме» у Александра Санкина появились последователи. Сегодня, по оценке управляющего партнера агентства Blackwood Константина Ковалева, на рынке вторичной недвижимости Москвы работает порядка 30 риэлторов, которые специализируются на квартирных аукционах, и каждый из них примерно раз в месяц проводит торги по продаже дома или квартиры.
– Работают риэлторы-аукционисты, как правило, с самыми мотивированными продавцами жилья, – рассказывает Александр Мальцев. – Более того, нередко на этапе предварительных переговоров с собственниками они, проверяя, насколько сильно желание реализовать квартиру, советуют, например, владельцу не продавать, а сдавать недвижимость. И если тот все равно настаивает на продаже, начинается подготовка к торгам.
Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%
Подготовка к аукциону ведется за счет средств собственника объекта. Деньги идут на рекламную кампанию по продвижение объекта, видео- и фотосъемку. Подготовка к торгам квартиры бизнес-класса, по словам Александра Мальцева, обойдется в 100-120 тыс. рублей, а элитного коттеджа, добавляет генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, может доходить до 500 тыс. рублей.
Владелец жилья обязан оплатить не только услуги риэлтора по проведению аукциона, но и комиссию от продажи объекта, если она состоится, добавляет Илья Менжунов. Комиссия у аукционных риэлторов тоже выше стандарта. Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%.
– За некоторое время до проведения торгов квартира снимается с продаж, а потом выходит со скандально низкой стоимостью, – продолжает Тимур Сайфутдинов. – Естественно, такое предложение привлекает большое количество потенциальных покупателей.
Достаточно часто конечная цена на квартиру «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт
Почему собственники жилья соглашаются оплачивать расходы на рекламу плюс двойную комиссию? Главный довод аукционистов: квартира будет продана быстро и дорого. В сегменте дорогого жилья сроки экспозиции квартир исчисляются месяцами, а загородные дома могут продаваться годами.
Аукционный метод помогает продать недвижимость в среднем за один-два месяца. При этом, уверяют апологеты аукционов, во время проведения торгов одни потенциальные покупатели подогревают других, включаются эмоции, ажиотаж и квартира продается выше рыночной цены, на худой конец – не ниже. Это в теории. На деле же покупатели, участвующие в аукционах, редко проявляют сильные эмоции.
– Довольно часто конечная цена «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт. Недавно дом, который имел реальную рыночную цену в 3,5 млн долларов, был выставлен на аукцион по стартовой цене 1,8 млн – почти вдвое дешевле. Владелец и брокер рассчитывали привлечь большее число клиентов, создав с помощью демпинговой цены ажиотаж. «Трюк» не сработал: дом был продан за 2,3 млн долларов, – говорит Илья Менжунов. – Впрочем, если конечная предложенная цена не устраивает владельца, то он может отказаться от продажи – правила этого не запрещают. Но в результате только 30% аукционов заканчиваются заключением сделок.
Как выбирать квартиры на сайте от правительства?
Чтобы выбрать подходящую недвижимость, вам нужно зайти на сайт правительства Москвы в раздел «Аукционы». Там вы можете узнать о дате торгов и какое недвижимое имущество выставлено на продажу.
Каждая квартира сопровождается информационным текстом:
- Вы сможете просмотреть фотографии жилой площади,
- узнаете место нахождения,
- количество комнат,
- квадратуру полезной и жилой площади,
- стоимость объекта,
- сумму задатка.
Какие плюсы у такой покупки?
Прежде всего — вы приобретаете готовые квартиры с отделкой и документами о собственности. То есть заселяться можно сразу.
Далее, это возможность купить квартиру несколько дешевле. Насколько — сказать трудно, ведь в процессе торгов цена повышается по-разному. Но по статистике сейчас 10% квартир уходят по стартовой цене. В основном, это двух-и трехкомнатные. На «однушки» в ходе торгов цена может вырасти процентов на десять.
Для оплаты покупки можно использовать не только собственные, но и заемные средства. Александр Гуреев, руководитель департамента продаж «Мосреалстрой», сообщил, что сегодня достоупны ипотечные программы «Банка Москвы» и «Возрождение». В «Банке Москвы» ипотечная ставка на данный момент составляет 12% годовых, кредит предлагается на 30 лет. Тем, кто желает приобрести квартиру на торгах с помощью ипотеки, стоит получить письменное подтверждение банка о решении выдать кредит на определенную сумму ДО того, как приступить к участию в аукционе.
Что касается минусов покупки квартиры с помощью электронных торгов, то чтобы их оценить, надо сначала познакомиться с процедурой.
Сергей —
Побоялся самостоятельно участвовать в торгах и обратился в компанию МОСЭЛТОРГ, которая оказывает услуги по сопровождению на торгах, за помощью, так сказать. Но я еще не знал с кем связываюсь. Это сплошной обман, никакого профессионализма, на уме одно зарабатывание денег путем введения в заблуждение. Безумно разочарован и плюс квартиру так и не выиграл по номиналу, как мосэлторг обещал. Было несколько заявок, а при подписании договора были заверения, что я буду один. Люди, кто собирается покупать квартиру не сам, не обращайтесь в мосэлторг. Вам там не помогут, а только время и нервы потратите свои.
Drue —
Не могу пройти мимо, потому что сам покупал через торги. Не пожалел этих 15 тыс. за сопровождение и купил свою однушку дешевле, чем планировал. Так что оно того стоило, тем кто еще думает — удачи, все на самом деле проще, чем кажется.
Мария —
Участвовали в торгах совсем недавно. В нашем доме был существенный ажиотаж, на квартиры было от 2 до 19 претендентов. По номиналу ушли только некоторые однокомнатные квартиры на первом этаже. А на несколько квартир цена поднялась на 30 процентов.
Алла —
Только по стартовой цене сейчас уходят не 10, а 60-70% квартир (это пишут Мосреалстрой у себя в соцсетях). Мы сами купили по номиналу, получилось дешевле, чем предполагалось:)
Георгий —
На самом деле, никаких «профессиональных навыков» для участия на электронных торгах не требуется. Любой уверенный пользователь ПК с легкостью справится с этим.
Как работают электронные торги?
Классическим примером является ситуация, когда ипотечная квартира переходит в распоряжение банка после того как заемщик не смог выплатить кредит. Для банка эта собственность является непрофильным активом, от которого он хочет избавиться и вернуть себе денежные средства, выданные в качестве ипотеки. Самый простой способ для банка — это торги. Он выставляет квартиру на продажу через профессиональную площадку, где квартира размещается по цене на 5–10% выше рыночной. Если покупатель не находится, цена снижается на 10% и начинаются повторные торги. Так происходит до тех пор, пока квартира не будет продана.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Для чего вносится аванс
После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя. Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются. Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.
Подготовка к участию в аукционе
Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.
Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:
-
Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
-
Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
-
Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.
Развитие рыночных отношений привнесло в нашу жизнь такую процедуру, как банкротство. Люди, которые попали в сложную финансовую ситуацию и не могут оплатить свои долги, вынуждены продавать недвижимость. Таким образом квартиры часто попадают на аукцион. На торгах квартира может стоить половину рыночной стоимости. Даже при повышении рыночных цен на недвижимость, на аукцион часто выставляют квартиры по гораздо более низкой, «старой» цене.
Большим преимуществом покупки квартиры на аукционе является возможность оплаты ипотекой или материнским капиталом. Договор составляется с учетом пожеланий покупателя, но на условиях финансового учреждения. Проценты в каждом банке могут быть разные. При оформлении договора необходимо внимательно изучать условия, предлагаемые банком.
На торгах чаще всего продаются квартиры вторичного рынка жилья.
На что можно рассчитывать?
На торги выставляются самые разные квартиры. Чаще, конечно, это незавидные «хрущевки», которые потом обязательно нужно передать в руки специализированной ремонтной организации, чтобы она привела жилье в надлежащий вид. Такие квартиры, как правило, советуется ремонтировать «под ключ», доверяя специалистам замену коммуникаций, перепланировку и отделку согласно разработанному проекту.
Интересные квартирки попадаются в домах сталинской эпохи. Высокие потолки, толстые стены, за которыми не слышно уличного шума. Такие дома тоже требуют капитального ремонта, а, значит, вселиться в «сталинку» сразу после покупки вряд ли получится. Зато после комплексного ремонта отремонтированная квартира будет очень удобной и комфортной (и дорогой, можно потом перепродать по куда более высокой цене или жить самостоятельно).
Реже на аукционе попадаются новострои.
Любую квартиру можно увидеть воочию, если отправить специальную заявку (адрес электронной почты указан на сайте «Моссоцгарантии»). В одном обращении можно заявить для осмотра до пяти адресов.
Важно! Многие старые постройки, в том числе и жилые дома, уже состоят в плане реновации. Эта недвижимость будет сноситься, поэтому необходимо уточнить, не попадает ли выбранная вами квартира в эту программу. Вам нужно определиться, желаете ли вы улучшить свои жилищные условия, получив от государства квартиру по сносу.
Вам нужен ремонт?
Вся процедура проведения аукциона занимает около месяца с момента опубликования извещения о торгах. За это время покупателю нужно сделать:
- оформление ЭЦП – примерно 3 рабочих дня;
- регистрация на площадке – 3-5 рабочих дней;
- внесение задатка – до 2 рабочих дней.
По итогам аукциона потребуется:
- внесение полной суммы – до 5 рабочих дней;
- заключение ДКП – примерно 5-7 рабочих дней;
- регистрация сделки в Росреестре через МФЦ – до 14 рабочих дней.
По стоимости нужно учитывать:
- оформление ЭЦП – от 5 000 рублей;
- внесение задатка – от 250 000 рублей (входит в цену договора);
- сама цена жилья – указывается в ДКП;
- расходы на расчеты – если требуется аккредитив или ячейка, нужно выделить еще до 7 000 рублей;
- пошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей.