Кто такой председатель ЖСК, как его выбирают, и какими полномочиями наделяют?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой председатель ЖСК, как его выбирают, и какими полномочиями наделяют?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то, что должность председателя ЖСК является выборной, с ним можно заключить трудовой договор. Это необходимо для надлежащей оплаты его работы. Но, как известно, для этого договора нужны подписи работника и работодателя. С работником всё понятно – это сам председатель. Но кто же работодатель?
Кто такой председатель ЖСК
Для управления жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) жители дома обязаны выбрать председателя. Это правило закреплено в Жилищном кодексе РФ. Глава ЖСК должен заниматься решением проблем жильцов, а выбирают председателя из числа самих жильцов дома. Все права и обязанности председателя ЖКХ прописаны в специальном уставе ЖСК. Этот устав гласит, что председатель правления должен выполнять свои обязанности достойно, а работать он должен в интересах кооператива. За нарушение правил устава председатель может нести ответственность перед законом. Давайте узнаем, кто может быть председателем ЖСК многоквартирного дома:
- Минимальный возраст — 18 лет.
- Лицо, которое планирует стать главой, является членом кооператива.
- Лицо знает законы Российской Федерации.
Регулирование деятельности главы ЖСК осуществляется на основании 119 статьи ЖК РФ. Эта статья гласит следующее:
- Глава кооператива выбирается из числа членов этого кооператива, а срок действия полномочий регулируется уставом кооператива.
- Деятельность главы кооператива должна быть направлена на обеспечение выполнения решений кооператива. Также лидер ЖСК занимается оформлением внешних сделок и представлением интересов членов кооператива.
- Глава ЖСК должен добросовестно и разумно действовать в интересах жилищного кооператива.
Комментарии к ст. 149 ЖК РФ
1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .
———————————
В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.
7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Председатель ЖСК по трудовому договору
С председателем ЖСК заключать трудовой договор – не обязательно, так как он наделяется выборной должностью и при этом не является единоличным представителем исполнительного органа кооператива (если также имеется орган правления, состоящий не менее чем из 5 соучредителей). Но и составление с ним трудового договора – это не нарушение закона. Это лишь гарантия, что лицо получит назначенное ему фиксированное вознаграждение, сумма которого прописана в Уставе (или же формула, по которой она рассчитывается).
Необходимо учитывать, что если председатель оформляется по трудовому договору, то это подразумевает наложение на него обязанностей по официальной уплате налогов с получаемого дохода (но при этом остаётся возможность требовать выплату налоговых издержек по НДФЛ).
Оформляется такое лицо как нанятый работник в качестве физического лица (работодателем выступает юридическое лицо, то есть, ЖСК, деятельность которого регулируется положениями Устава).
В самом же договоре указывается следующая информация:
- фиксированный размер вознаграждения;
- трудовые условия и все возлагаемые обязанности;
- гарантии;
- ответственность за неисполнение требований правления ЖСК;
- срок действия договора (рекомендуется указывать 6 – 12 месяцев с возможностью досрочного продления по решению собрания).
Копия трудового договора обязательно передаётся в представительство ФНС. Если на правах соучредителя председатель будет получать дополнительную прибыль от деятельности кооператива, то он обязан отражать и этот получаемый доход и, впоследствии, уплачивать с него налог в установленном порядке.
Так как ТСЖ считается юридическим лицом, назначают председателя тоже с учетом обозначенных в законодательных актах РФ мероприятий:
- Оформляется и подписывается протокол собрания правления или членов ТСЖ. В нем должна быть осуществлена фиксация мнения большинства касательно выбора нового руководителя.
- На базе вышеобозначенного документа, избранный руководитель осуществляет издание и подпись приказа о вступлении в новую для себя должность.
Для составления такого приказа (распоряжения) используется или унифицированная форма № Т-1 (ее утвердило Постановление Госкомстата России от 5-го января 2004-го года) или свободная форма.
Обязательно указываются:
- ФИО вступающего в должность.
- Временной период действия его полномочий.
- Адрес дома, который будет им курироваться.
- Дата, личная подпись.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Обязанности председателя правления
На председателя ЖК возложено множество задач. Для того чтобы управлять жилыми домами, нужно хотя бы владеть азами экономики, администрирования, хозяйственного права. Обязанности председателя правления определены уставом. Их стандартный круг включает в себя:
- организацию деятельности правления;
- подготовку собрания собственников квартир;
- заключение соответствующих соглашений;
- подписание подрядных и трудовых соглашений;
- организацию делопроизводства, бухучета;
- составление плана и его реализацию;
- контроль за потреблением электроэнергии, газа и иных ресурсов;
- контроль за поступлением платежей, остатком средств на банковских счетах;
- надлежащую уплату налогов, сборов, иных обязательных платежей, взыскание долгов;
- контроль за работой главных техсистем, в случае необходимости — организация строительных работ;
- контроль за выполнением норм электро- и пожарной безопасности;
- представление ЖК в суде, других государственных организациях и так далее.
Так как председатель ЖК подписывает официальные документы хозяйственной и финансовой деятельности юрлица, с момента вступления в должность его действия подпадают под нормы законодательства, предусматривающего ответственность должностного лица объединения.
Какова ответственность председателя?
Председатель – это лицо, которое помимо прав и обязанностей несет ответственность.
А именно, руководитель ЖСК ответственен за все действия, которые были осуществлены не только им самим, но и другими работниками.
Ответственность председетеля ЖСК может быть административной в случае, если им были нарушены какие-либо регламенты.
Также ответственность может быть материальной в ситуации, если руководитель ЖСК что-либо испортил, или как-то иным другим образом повлиял на тот факт, что жильцы и многоквартирный дом в целом несут убытки.
Существует возможность получения уголовной ответственности в ситуации, если руководитель ЖСК осуществил преступление. Если следовать судебной практике, чаще всего можно столкнуться с тем, что председатель занимается присвоением денежных средств, мошенничеством.
Как убрать управляющего с поста?
Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.
Алгоритм действий при увольнении следующий:
- Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
- Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
- Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
- Составить их итогам протокол переизбрания.
Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:
- с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
- с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).
Важно! Просто так уволить председателя невозможно. Во-первых, необходимо иметь основания. Во-вторых, нужно сразу же после увольнения выбрать новую кандитатуру.
Избираемость руководителя
Председатель – это выборная должность. Его выбирают и назначают члены правления дома на своем собрании. Будучи назначенным на эту должность, человек получает ряд полномочий согласно уставу данного ЖСК.
Основные положения о данной должности указываются в 119 статье ЖК РФ:
- Председатель выбирается на срок, обусловленный в уставе. Следовательно, четкого срока не существует – в каждом ЖСК он может существенно отличаться.
- Председатель отвечает за то, чтобы решения кооператива своевременно и качественно выполнялись.
- Он имеет право осуществлять деятельность от имени всего кооператива без предварительной доверенности. В спектр полномочий входят, помимо прочего, совершение сделок и представление всего ЖСК в суде.
Как убрать управляющего с поста?
Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.
Алгоритм действий при увольнении следующий:
- Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
- Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
- Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
- Составить их итогам протокол переизбрания.
Как убрать управляющего с поста?
Чтобы уволить председателя ЖСК, не исполняющего надлежащим образом свои обязанности, необходимо собрать правление ЖСК. Сам председатель обязательно должен присутствовать на этом собрании.
Алгоритм действий при увольнении следующий:
- Следует принять письменное решение о смене управляющего. К нему следует приложить весомые доказательства – без них решение будет считаться безосновательным. Если сам «виновник» не пришел – это не повод аннулировать решение. Оно по-прежнему имеет силу.
- Инициировать процедуру избрания другого человека на должность.
- Провести выборы. Их можно проводить как на собрании правления, так и среди всех жильцов.
- Составить их итогам протокол переизбрания.
Другой вариант увольнения председателя – это увольнение по трудовому договору. Это можно сделать в соответствии:
- с пунктом 10 статьи 81 ТК РФ (ввиду грубого нарушения трудовых обязанностей);
- с пунктом 6г статьи 81 ТК РФ (ввиду хищения чужого имущества или растраты).
Важно! Просто так уволить председателя невозможно. Во-первых, необходимо иметь основания. Во-вторых, нужно сразу же после увольнения выбрать новую кандитатуру.
Ответственность членов исполнительного органа ЖСК
7.1. Члены исполнительного органа исполняют свои обязанности на основании положений Устава ЖСК, решений Общего собрания, настоящего Положения и договоров (контрактов), заключенных с ними.
7.2. Члены исполнительного органа несут ответственность, в том числе и уголовную, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за:
— ненадлежащее исполнение заключенных договоров;
— недостоверность информации, содержащейся в годовых отчетах и балансах ЖСК;
— нарушение прав собственности других субъектов;
— нарушение ЖСК положений, установленных законодательством об охране окружающей среды;
— несоблюдение безопасных условий труда;
— реализацию ЖСК потребителям продукции, причиняющей вред здоровью.
7.3. Члены исполнительного органа при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах ЖСК, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении ЖСК добросовестно и разумно.
7.4. Члены исполнительного органа несут ответственность перед ЖСК за убытки, причиненные ЖСК их действиями, в том числе при неисполнении или небрежном выполнении ими своих функций, незаконных распоряжениях, превышении предела власти, бездействии и нарушении Устава ЖСК и постановлений и решений Общих собраний членов ЖСК.
При определении оснований и размера ответственности принимаются во внимание обычные условия делового оборота и иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
7.5. Ответственность перед ЖСК членов исполнительного органа является солидарной. При этом члены исполнительного органа, голосовавшие против решения, которое повлекло причинение ЖСК убытков, или не принимавшие участия в голосовании, что соответственно оформлено в протоколе заседания данного органа, ответственности не несут.
7.6. В случае привлечения члена исполнительного органа к уголовной ответственности Общее собрание членов ЖСК может принять решение о лишении его полномочий.
7.7. ЖСК вправе обратиться в суд с иском к члену исполнительного органа о возмещении убытков, причиненных ЖСК, в случае, предусмотренном пунктом 7.3. настоящего Положения.
При этом к членам исполнительного органа могут быть предъявлены требования не только о возмещении ущерба, причиненного ЖСК в результате нарушения своих обязанностей, в полном объеме, но и возмещении ЖСК упущенной выгоды в размере ее полной и справедливой рыночной стоимости в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации.
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.
Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.
Кто такой председатель ЖСК
ЖСК представляет собой аббревиатуру от полного названия жилищно-строительного кооператива. Руководителем такого сообщества является один из его членов, который выбран на должность председателя путем голосования.
После оглашения результатов выборов, председатель наделяется правами и обязанностями, которые предусмотрены уставом ЖСК.
В дальнейшем, он несет полную ответственность не только за деятельность кооператива в целом, но и за соблюдение интересов каждого члена ЖСК.
В статье 119 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены общие положения о полномочиях указанного должностного лица.
В частности, указано, что:
- его избирают из числа членов правления на срок, указанный в уставе ЖСК;
- он обязан обеспечить выполнение в полном объеме всех решений, которые принимаются как на заседании правления, так и на общем собрании членов кооператива;
- ему предоставлено право без оформления доверенности представлять права и интересы кооператива во взаимоотношениях с органами государственной власти и местного самоуправления;
- он имеет право заключать не запрещенные законом сделки, направленные на удовлетворение потребностей кооператива и его членов;
- он наделен правом осуществлять и иные полномочия, которые не отнесены Жилищным кодексом РФ или положениями устава кооператива к полномочиям общего собрания членов кооператива или правления кооператива, если это требуется для защиты прав и законных интересов как кооператива в целом, так и его отдельных членов.
При осуществлении своих полномочий, председатель ЖСК обязан действовать в интересах кооператива, исполняя их добросовестно, разумно и с соблюдением требований действующего законодательства.
Как стать председателем
Как уже отмечалось выше, это выборная должность, поэтому стать председателем можно только тогда, когда такого гражданина выберут другие жильцы многоквартирного дома. Особое внимание стоит уделить порядку выдвижения своей кандидатуры. Во многом, это можно отождествить с выбором депутата, только в более упрощенном порядке.
Гражданин на общем собрании предлагает выбрать себя и обосновывает то, что его кандидатура подходит лучше всего. После этого происходит голосование. Если за гражданина проголосовало большинство жильцов, то принимается решение о порядке избрания его на должность. Собрание обязательно должно быть узаконено протоколом и на нем должно присутствовать большая половина жильцов конкретного дома. В противном случае, собрание будет признано неправомочным.
После этого председатель подписывает должностную инструкцию и вступает в свою должность.
Выбирается главный на должность путем проведения открытых выборов. Тайного голосования в данной ситуации не допускается.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах
Ответственность председателя ТСЖ распространяется на многие сферы, связанные с управлением общедомовым имуществом. После избрания на должность председателю предстоит определить круг полномочий и их длительность. Для организации эффективного управления выборному лицу необходимо изучить, на основании чего действует председатель, и далее согласовывать свои действия с этим документом.
Законодательство устанавливает, что председатель правления ТСЖ действует на основании утвержденного Устава, в котором определяются все основные моменты деятельности организации и выбранного правления.
Хотя ответственность председателя ТСЖ по закону ограничивается Уставом, важно, чтобы возложенные функции исполнялись качественно и полноценно.
От способностей кандидата на должность будет зависеть многое, поэтому к нему предъявляются следующие требования:
- российское гражданство, позволяющее пользоваться полнотой прав гражданина РФ;
- наличие квартиры в собственности в МКД;
- проживание в обслуживаемом МКД;
- способности к дипломатии и стрессовым ситуациям;
- высокая степень ответственности.
Оформление на должность
За свою работу лицо, выбранное на должность главы правления, вправе получать определенное вознаграждение. Сумма ежемесячных отчислений формируется из членских взносов собственников в составе ТСЖ. Она определяется на общем собрании путем обсуждения и голосования с последующим внесением в Устав.
Нет единой ставки зарплаты председателя, поскольку сфера его деятельности и объем ответственности зависит состава ТСЖ и региональных особенностей.
Чтобы принять на работу ответственное за управление домом лицо, проводят общее собрание, на котором обеспечивают присутствие более половины владельцев квартир. Для избрания необходимо иметь голоса половины присутствующих на собрании граждан.