Что такое «чистая продажа» квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое «чистая продажа» квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агенты по недвижимости и домовладельцы используют термин «чистая продажа» для обозначения определенного типа жилья. Как было сказано выше, это означает, что в квартире нет долгов, ограничений и нет зарегистрированных людей. Кроме того, хозяину не нужна чистая квартира, продавца интересует только получение денег, которые будут собраны при продаже.
Рекомендации покупателям
Для того чтобы не попасться на нечестных продавцов, покупателю стоит обращать внимание на следующее:
- Очень внимательно читать объявления о продаже жилья. Как правило, покупатели приукрашают и вуалируют свои намерение о продаже.
- Покупателю необходимо поговорить с продавцом. Стоит задать вопрос, по типу, когда он вывезет вещи, как правило, продавец, если имеет какие-то скрытые мотивы не сможет быстро среагировать и соврать. Компрометирующиеся вопросы выводят на чистую воду недоброжелательных продавцов.
- Покупателю стоит поехать и посмотреть лично продаваемый объект. Стоит съездить и просто посмотреть не живёт ли там кто-то. Это можно сделать и без участия продавца.
- Продавцу и покупателю стоит встретиться в непринуждённой обстановке и поговорить о сделке, расспросить за квартиру, за причину продажи и так далее.
- Покупателю необходимо выяснить есть ли прописанные лица в квартире и живёт ли там сейчас кто-то.
- Как правило, продавец квартиры, которая не имеет никаких проблем и обременений желает продать её как можно быстрее и получить своё вознаграждение.
Чистая продажа квартиры в России в 2022 году
Чистая продажа квартиры в России в 2022 году несет под собой расплывчатую формулировку, из-за чего часто возникают различные недопонимания. Из-за этого нужно знать обо всех имеющихся особенностях.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Недвижимость нередко является объектом совершения различных сделок – покупки либо продажи, аренды, передачи в залог с целью получения кредитных средств, дарения и наследства.
Часто граждане слышат о такой терминологии, как “чистая продажа квартиры”. Рассмотрим подробней, что скрывается под этой терминологией и каковы особенности.
Советы опытных риелторов
Чтобы понять, что означает чистая продажа в объявлениях, их нужно перечитать сотни раз, увидеть своими глазами, какую квартиру вам предлагают, тщательно проверить всю документацию.
Продавцы очень любят употреблять это словосочетание, надеясь на быстрое проведение сделки. На самом деле, в квартире могут быть зарегистрированы другие лица, и этот факт очень серьезно обременит ваше дальнейшее положение.
В объявлениях читайте каждую букву. Иногда за ними скрывается дополнительный смысл. Например, в объявлении могут фигурировать буквы «АП», что значит «альтернативная продажа», то есть квартира меняется на квартиру.
Продавец так маскирует свое желание быстрее продать жилое помещение. Но альтернативный вариант никак не связан с понятием «чистой продажи».
Опытные риелторы советуют при первом звонке продавцу сразу же спросить, насколько быстро он сможет освободить жилье, когда перевезет вещи. Обычные граждане не смогут сразу соврать на прямой вопрос и поэтому начнут нести околесицу.
Несколько советов для покупателя вторичного жилья
Чтобы не попасть в сложную ситуацию при совершении сделки, необходимо обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать вторичное жилье. Что значит чистая продажа квартиры во вторичке? Эта реализация жилья, которое удовлетворяет требованиям, описанным ниже.
Итак, при покупке вторичной квартиры учтите следующие моменты.
- Нет ли в квартире лиц, чьи права могут быть ущемлены. К этим лицам относятся люди с инвалидностью, дети и личности, которые состоят на учете у психолога. Также к этой группе людей относятся студенты, которые уехали учиться в другой город, лица, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы.
- Сколько раз продавалась данная квартира. Частые перепродажи — это повод насторожиться.
- Причину продажи квартиры.
- Количество собственников у квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда собственников несколько, и они находятся в недружественных отношениях. В этом случае может возникнуть спор между продавцами, как следствие, продажа затянется на неопределенный срок.
Чтобы быть уверенным в быстром проведении сделки по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
Плюсы чистой продажи квартир
Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.
Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.
Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.
Таким образом, выделяем основные плюсы:
- скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
- первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
- вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
- зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.
Основная сложность при совершении ипотечных сделок состоит в урегулировании интересов большого числа участников и осуществлении взаиморасчетов. Причиной разрушения альтернативной цепочки может стать как изменение запросов продавцов, вызванное, например, резким ростом цен на недвижимость, так и выявление юридических изъянов в документах на ту или иную квартиру. Поэтому необходим юридический аудит участвующих в сделке квартир во избежание разрыва цепочки.
Юридические гарантии исполнения обязательств по альтернативной сделке фиксируются договорами купли-продажи и четко регламентированным порядком доступа сторон сделки к банковским ячейкам, через которые производятся расчеты. Их количество зависит от того, сколько квартир встроено в цепочку.
Процедуре расчетов предшествует так называемая вычитка договоров сторонами и согласование схемы взаиморасчетов в день сделки. После закладки денег все участники сделки подписывают договоры купли-продажи, а затем сдают документы в Росреестр. Условием доступа продавцов к ячейкам является регистрация всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. «В договоры купли-продажи включается оговорка об их синхронной государственной регистрации. Откровенно говоря, это не гарантирует сторонам сделки 100-процентную юридическую защиту, однако в целом нивелирует риски неисполнения обязательств», – подытоживает адвокат Олег Сухов.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Цепочная не значит быстрая
По словам Светланы Куделко, скорость проведения «цепочной» сделки и вообще вероятности ее успешного завершения во многом зависит, с одной стороны, от того, сколько «звеньев»-квартир завязаны в «цепи», а с другой – насколько опытным является специалист, который координирует и решает все возникающие в процессе ведения «цепи» вопросы. А возникать их может много и по каждой из квартир: где-то не хватает сведений о наследниках, где-то документов и т.п.
– Например, могу сказать по нашему агентству: из 10 цепочных сделок в трех случаях приходится для покупателей искать альтернативные варианты квартир – поскольку время затягивается и не все готовы ждать. Но при этом в двух случаях из десяти, сделки успевают завершиться в срок до 1 месяца.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Свободная или чистая продажа квартиры – это сделка, заключающаяся только между двумя участниками: покупателем и продавцом. Это наиболее простая на рынке недвижимости ситуация. В результате проведения процедуры одна сторона получает деньги, квартира освобождается от прописанных лиц, их личных вещей и переходит в собственность второй стороне.
Ответ на вопрос, что значит свободная продажа квартиры в объявлении, достаточно простой. Термин означает прямую сделку, при которой отсутствуют промежуточные юридические операции и мероприятия. Продавец желает получить свои деньги и не планирует покупать новое жилье вместо квартиры, которую реализует. Поэтому покупатель после заключения сделки и юридического оформления может использовать недвижимость и не ждать момента, когда бывшие жильцы выселяться.
Некоторые граждане ошибочно воспринимают термин «свободная продажа». Люди под значением словосочетания нередко понимают сделку без комиссии, просто заключение договора согласно действующему законодательству или, например, продажу без посредничества.
Плюсы чистой продажи квартир
Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.
Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.
Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.
Таким образом, выделяем основные плюсы:
- скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
- первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
- вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
- зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.
Термином «чистая продажа» риелторы и собственники пользуются для того, чтобы обозначить особый тип жилья. Как говорилось выше, это означает, что у квартиры нет долгов, ограничений и в ней нет зарегистрированных людей. Более того, чистая квартира собственнику не нужна, продавец заинтересован лишь в получении денег, которые будут выручены при продаже.
Самый популярный случай чистой продажи — это реализация жилой площади, которая была получена в наследство несколькими людьми. Продавцы лишь заинтересованы в получении своей доли наследства.
Покупая чистую квартиру, вы будете уверены, что вам не придется ждать, когда хозяева жилой площади найдут себе другое подходящее жилье и съедут. Этот момент в разы упрощает сделку.
У квартир в чистой продаже есть недостаток — они стоят примерно на 5% дороже, чем рядовые жилые площади.
Что значит чистая продажа при покупке квартиры / Загранник
Это профессиональный термин, который риэлторы используют для обозначения особой категории квартир, выставленных на продажу. Это не значит, как многие думают, что квартира свободна от обременений, долгов и проживающих в ней людей.
Чистой продажей называют реализацию такой квартиры, хозяева которой не нуждаются в другой недвижимости и просто собираются обменять лишнюю на деньги.
Так часто бывает, например, когда квартира достается по наследству от умершего родственника и наследники просто хотят продать ее и поделить вырученную сумму.
Естественно, у такой сделки есть несомненные преимущества, поскольку не нужно создавать взаимосвязанные и взаимозависимые цепочки по купле-продаже квартир, как это бывает в тех случаях, когда все участники этих цепочек продают свое жилье, чтобы тут же переехать в новое, купленное за эти деньги. Несмотря на то что стоимость подобных квартир немного выше, у вас имеется возможность сэкономить самый дорогой человеческий ресурс – время и нервы.
Анализ рынка недвижимости показывает, что в чистой продаже находится около 10-15% продающихся квартир, при этом стоимость их приблизительно на 2-5% выше обычных.