Согласие супруга: когда невозможно провести сделку без второй половинки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга: когда невозможно провести сделку без второй половинки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Согласие требуют продавцы
Если продавцы узнают, что недвижимость покупает гражданин в браке, они требуют предоставить согласие на сделку от его супруга, даже если оно не предусмотрено по закону. Многие продавцы (точнее риэлторы с их стороны) знают о п. 1 ст. 35 СК РФ, где написано — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Супруг, у которого не было взято разрешение на сделку, может попытаться через суд ее оспорить. Хоть на практике ему трудно будет это сделать, продавцы все равно не хотят связываться с таким покупателем, который собирается купить у них жилье в тайне от своего супруга.
В каких случаях сделка может быть признана недействительной и оспорена
По общим правилам, заключать договоры в отношении общего имущества может любой из официально зарегистрированных супругов. Необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры (по нормам положений пункта три статьи 35 в российском Семейном кодексе), если:
- сделка имеет отношение к покупке или продаже недвижимых вещей, купленных в браке;
- она должна быть зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре.
Если не соблюсти это правило, договор может быть признан недействительным. Сделка, которая совершалась одним из членов семейной пары в отношении вещей, относящихся к категории совместно нажитых, может оспариваться в судебном (принудительном) порядке в двух случаях:
- Один из членов семьи-собственников не знал о том, что планируется сделка, в связи с тем, что его не уведомили.
- Сторона договора заведомо знала, что вторая сторона не согласится на приобретение квартиры (второй пункт статьи 35 Семейного кодекса).
Иными словами, если супруг посчитает, что сделкой нарушены его права, при этом будет установлено, что его не оповестили о покупке – он может оспорить договор через суд.
Есть ряд случаев, когда согласие супруг/а(и) необходимо для покупки земельного участка и наоборот – когда вопрос можно решить самостоятельно. В основном, все зависит от наличия или отсутствия брачного договора.
Если согласие супруг/а(и) нужно, то регистратор может принять документы в работу, но приостановить сам процесс, пока не будет предъявлено нотариально заверенное согласие.
Если участок был продан без согласия супруг/а(и), то факт продажи можно оспорить через суд – пока не вышел срок исковой давности.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Как правильно составить согласие
Разрешение от супруга должно содержать в себе следующие сведения:
- дата написания документа, название города проживания сторон;
- информация о том супруге, который выражает согласие на покупку жилья: ФИО в полном варианте, дата рождения, паспортные данные (№, серия, каким учреждением выдан документ, дата его выдачи);
- информация о покупателе;
- дата регистрации супружеского союза, реквизиты свидетельства;
- одобрение сделки по покупке жилья;
- информация о покупаемом жилье (№ кадастрового паспорта, адрес нахождения, стоимость);
- указание на наличие брачного контракта, если супруги составляли данный документ;
- срок действия согласия, если оно является разовым или временным.
К заявлению потребуется приложить следующий перечень документов:
- Паспорта супругов;
- Правоустанавливающая документация на имущество;
- Свидетельство о регистрации супружеского союза;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса (от 500 рублей, конкретную стоимость необходимо уточнять у сотрудника агентства).
Нотариус может самостоятельно написать текст согласия супруга. Документ составляется в одном экземпляре, а при необходимости заявители могут оформить его дубликаты. Подпись ставится исключительно в присутствии сотрудника нотариального агентства.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Когда оформить, чтобы не упустить срок
Юристы советуют оформить соглашение и заверить его нотариально в то время, когда участок покупается на денежные средства, поступившие от продажи крупного имущества одного из участников брака. Купленная именно на эти средства земля, автоматически признается общей, значит, при разводе будет делиться пополам. Доказать, что земельный участок необходимо считать личным имуществом одного из супругов можно только посредством суда. Инстанция потребует документы, которые являются подтверждением происхождения потраченных денег.
Еще один случай, когда письменное согласие второго члена семьи не будет лишним – приобретение дома с земельным участком на средства, предусмотренные материнским капиталом. В такой ситуации, законодательством предусматривается выделение долей на всех членов семьи. Эта недвижимость должна подвергаться обязательной регистрации в кадастровой палате. Преимуществом будет перечисление нижеуказанных действий в доверенности, которая оформлена на одного из супругов:
- сбор бумаг и их последующая передача;
- приобретение жилья с земельным участком;
- проведение регистрационных действий в Росреестре;
- избавление от обременения после того, как денежные средства поступят в распоряжение продавца с мат. капитала.
О необходимости получения согласия супруга на покупку недвижимости в 2022 году
По этой причине любой гражданин РФ может столкнуться с ситуацией, когда государственный регистратор прав собственности может потребовать согласие супруга на покупку, имеющее нотариальное подтверждение. Но это не во всех случаях. Необходимость в нем может возникнуть даже в процессе переоформления права собственности, после того как все остальные документы приняты регистрационной палатой. В таком случае процесс оформления останавливается на время и покупателю квартиры дается предписание с требованием предоставить указанное заявление в отведенное для этого время.
Для составления указанного заявления нужно наличие таких документов, как паспорт заявителя и свидетельство о браке. В паспорте должен стоять штамп о регистрации брака. Но, тем не менее, наличие свидетельства необходимо, так как в паспорте не ставится государственная гербовая печать органа ЗАГС. Если свидетельство утеряно или повреждено (нечитаемый текст или стерта государственная печать), то следует обратиться в ЗАГС с просьбой о выдаче дубликата.
Покупка земли не потребует нотариального согласия супруга
С одной стороны, положения ст. 39.15 Земельного кодекса России регламентируют отношения, связанные с предварительным согласованием предоставления участка земли, подачей соответствующего заявления. С другой, Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает предоставление нотариально удостоверенного согласия одного из супругов только в случае сделки по распоряжению недвижимостью.
8 октября 2022 года Верховный Суд РФ в своем решении № АКПИ15-1048 признал пункт 2 приказа Минэкономразвития России от 12 января 2022 года недействующим. Полное название пункта «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на покупку участка земли без проведения торгов». Данный пункт предусматривал, что если один из супругов приобретает землю, к заявлению о приобретении нужно приложить нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку земельного участка в собственность.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
Согласие супруга на покупку земельного участка: нужно ли
Важно! Личной собственностью считается недвижимость, полученная в браке при дарении либо вследствие приватизации. На нее не требуется согласие супруга. Исключением является приватизация, оформленная по договору безвозмездного пользования.
Личной собственностью не являются объекты недвижимости, полученные одним из супругов в совместном браке по безвозмездному договору. Если трудом обоих членов семьи или посредством вложения общего капитала, например, в период капремонта, значительно улучшились жилищные условия, жилье увеличилось в стоимости, такая недвижимость приравнивается к совместно нажитой.
Если дом или земля приобретена на деньги только одного из супругов, такая покупка также считается общей. Например, до брака у одного из них был земельный участок, который они решили расширить. По разрешению второй половины территория продается, а на эти деньги приобретается земля большей площади. Установить факт личной собственности в данной ситуации возможно только через суд, при наличии соответствующих подтверждающих бумаг.
Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:
Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие. Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов. Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?