Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Комментарий к ст. 683 ГК РФ
1. Максимальный срок заключения договора найма — пять лет. Полагаем, что такой срок установлен в связи с тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.
В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.
Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см. Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59).
В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.
В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:
— краткосрочные — договоры, заключаемые сроком до одного года;
— долгосрочные — договоры, заключаемые на срок от одного года до пяти лет.
К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ.
3. Судебная практика:
— Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59;
— Определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.10.2013 по делу N 33-9455/2013;
— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.05.2012 по делу N 33-5818;
— Определение Московского городского суда от 18.07.2014 N 33-23105;
— Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22.05.2014 по делу N 33-2472/2014;
— Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-960/2014;
— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;
— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 06.03.2014 по делу N 33-806;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2695/2014;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2638;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2637;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-1961/2014;
— Определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27.09.2013 по делу N 33-6148/2013;
— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.08.2013 по делу N 33-10667/2013;
— Определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 25.06.2013 по делу N 33-1057/2013.
По договору социального найма гражданам, относящимся к определенной льготной категории и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, предоставляются во владение и пользование жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда для проживания в них. От имени собственника указанных помещений действует, как правило, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления.
Для договора социального найма Федеральным законодательством установлена типовая форма.
Основными отличиями договора коммерческого найма от договора социального найма являются:
- срочность договора коммерческого найма. Срок его действия не может превышать более пяти лет;
- площадь занимаемого жилого помещения по договору коммерческого найма не определяется нормой жилищной обеспеченности;
- другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за наем.
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Виды наймов и законодательная база
Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.
До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.
Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Квартира передаётся малоимущим гражданам или тем, кто остро нуждается в жилье на безвозмездной основе и на бессрочный период. Квартиросъёмщик обязан только оплачивать коммунальные платежи, от жилищного налога он освобождён.
Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.
Структура договора коммерческого найма
Обе стороны сделки должны обговорить и внести в договор следующие пункты:
- паспортные данные сторон;
- предмет соглашения – какое помещение и по какому адресу сдаётся;
- список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем – супруг(а), дети, родители, родственники, сожители и прочие (вселять и регистрировать несовершеннолетних детей родители имеют право без согласования с собственником – это правило предусмотрено законом);
- срок найма – согласно ст. 683 ГК РФ, договор можно заключить сроком до пяти лет, если этого пункта вообще нет, то будет подразумеваться пятилетний период;
- размер и условия оплаты (коммунальные платежи оплачиваются отдельно от ежемесячной платы за проживание);
- опись имущества, которое оставлено в квартире и передаётся в пользование нанимателю (ремонт и возмещение ущерба при порче он оплачивает самостоятельно);
- проведение ремонтных работ, как правило, «косметический» ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – хозяин квартиры;
- другие условия.
Когда договор коммерческого найма аннулируется
Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.
В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:
- если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
- жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.
Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:
- суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
- если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
- судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.
Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.
Другой комментарий к статье 683 Гражданского Кодекса РФ
1. В отличие от бессрочного договора социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.
2. Комментируемая статья устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.
3. Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 комментируемой статьи содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.
При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.
У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.
4. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
Лекция 6. Договор коммерческого найма жилых помещений
План:
1. Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны, форма и сроки.
2. Права и обязанности сторон. Временные жильцы. Договор поднайма. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.
3. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение.
Вопрос 1. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.
Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.
На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).
В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:
1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);
2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;
3) свободное.
Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.
Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?
Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.
Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.
Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.
Просто наем или коммерческий наем
Термин «договор коммерческого найма» в законе не упоминается. Соответствующая глава кодекса просто говорит о найме жилья вообще, не выделяя отдельно тот факт, что этот договор является коммерческим. Вдобавок слово «коммерческий» в российском праве обычно подразумевает, что как минимум одна из сторон ведет предпринимательскую деятельность.
Тем не менее термин часто встречается в практике. Связано это с тем, что есть и другой вариант договора, по которому предоставляется жилое помещение, — договор социального найма. Вот как раз для того, чтобы разделять эти 2 вида договора, и потребовалось дополнительное определение «коммерческий». В конце концов, при коммерческом найме целью владельца квартиры является получение прибыли, а не обеспечение кого-то жильем.
Основные различия между коммерческим и социальным наймом:
- Владельцем жилья, сдаваемого в коммерческом порядке, может быть гражданин либо организация. В социальный же наем идет лишь государственное, муниципальное или ведомственное жилье.
Скачать форму договора социального найма Расторжение договора найма
У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.
Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.
У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.
Должны быть веские основания для этого:
- Нарушение сроков внесения платежей;
- Несоблюдение условий договора;
- Причинение ущерба имуществу нанимателем;
- Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
- Изменение законодательства или материального положения наймодателя.
Похожие записи: