Что такое проект межевания и как он составляется?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое проект межевания и как он составляется?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Почему по участку могут быть не определены границы
Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.
Подготовка проекта межевания территории
Проект межевания территории подготавливается на основании решения органов местной власти. Обращается за этим решением заинтересованное лицо, заполняя соответствующий бланк заявления и прилагая необходимые документы. Образец заявления на подготовку проекта межевания, сроки рассмотрения перечень документов и прочие тонкости устанавливаются актами местной администрации. Так, к примеру, в Московской области действует Постановление о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории от 04.12.2018 N 884/39. На основании этого постановления, местные власти городов, муниципальных округов, в свою очередь, издают локальный порядок.
Так как проект межевания оформляется на основании инженерных изысканий, то и его подготовка требует специальных знаний и навыков в области геодезии, кадастра и строительства. Поэтому не каждая организация, работающая в кадастровой сфере, сможет подготовить проект межевания территории, а только та, у которой для этого есть разрешения и допуски.
Сколько по времени готовят ПМТ
Рассмотрим поэтапно из каких процессов состоит подготовка проекта межевания территории с указанием затраченного времени. Обычно на сроки влияют разнообразные факторы, на которые обычно никак невозможно повлиять. Остается лишь ждать результатов. Итак, какие этапы проходит подготовка проекта:
- Публикация решения органа МСУ о подготовке ПМТ. Обычно оно появляется на официальном портале администрации, чтобы любой гражданин, проживающий на указанной территории, мог отправить свои предложения или комментарии. Его срок составляет 30 дней.
- Далее начинается непосредственно разработка проекта. Разумеется, чаще всего сама администрация этим не занимается (указанный процесс достаточно сложный, трудоемкий и дорого стоит). Обычно, чтобы подготовить ПМТ, объявляется конкурс среди специализированных компаний и фирм. Специалисты выигравшей организации проводят сбор сведений о соответствующей территории. Для этого используются все доступные источники: атласы, карты, данные из кадастра и реестра. Перечисленные документы обычно указываются в приложении к готовому ПМТ. Обычно, если речь идет о маленьком участке, то время разработки проекта его межевания составит приблизительно один месяц.
- Все проекты затем отправляются на согласование в муниципальные органы. Комиссия проверяет соответствие ландшафта, собственников реальным данным. Согласование в среднем потребует еще 30 дней.
- После проводятся общественные слушания. Данный этап может продолжаться от 30 дней до одного квартала. Все зависит от локальных актов администрации и органов власти.
Важно! Для некоторых категорий земель подобные общественные слушания не проводятся. Какая проектная документация минует данный этап – определено законодательством. Обычно речь идет о землях, где планируется проведение коммуникаций, а также о территориях дачных и садовых товариществ. Кроме того, эта стадия пропускается, когда имеется договор о комплексном освоении.
- Финальным этапом считается утверждение. Это делает глава местного органа самоуправления, на что ему также дается 1 месяц.
Итак, минимальный срок, за который формируется указанный проект, достигает 4 месяцев. Однако обычно данный процесс затягивается, порой превышая даже полгода. Все зависит от величины участка и иных значимых факторов, например, интенсивности застройки, расположения исторических построек на нем и пр.
Что такое проект планировки и проект межевания территории?
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что есть два документа по планированию территории. Первый – это проект планировки, а второй – это проект межевания. Разрабатываться они могут отдельно или одновременно – все зависит от конкретных целей.
Проект планировки территории или сокращенно ППТ представляет собой документ, в котором отображаются элементы планировочной структуры и их развитие. Также тут выделяются отдельные участки, на которых в дальнейшем планируется строительство различных объектов. Основная цель проекта планировки территории – это планирование застройки определенного земельного участка, учитывая все имеющиеся объекты.
Проект межевания территории или сокращенно ПМТ представляет собой документ, который необходим для установления четких границ определенного земельного участка. Топографический план является обязательной частью проекта межевания. В нем указываются границы участков, которые находятся в праве собственности у других владельцев. На основании представленной информации проводится зонирование территории.
Эти два документа в совокупности дают возможность выделить участки с разным статусом и назначением. Например, это могут быть:
· Территория для общего пользования. Это парки, тротуары, скверы и тому подобное.
· Частные земли, которые выделены для определенных целей. Если речь идет об участках с несколькими собственниками, то выделяется доля каждого.
· Территории муниципального значения. То есть отведенные под больницы, школы, сооружения административного значения.
· Участки, на которых планируется строительство линейных сооружений. Это дороги, трубопроводы и тому подобное.
В чем отличие проекта планировки и проекта межевания?
Основное отличие этих двух документов касается детализации представленной информации. В проекте планировки, как правило, представляют крупные территории. Это могут быть и определенные районы населенного пункта. В нем устанавливаются границы земель, при этом независимо от их категории использования. Установленные границы могут в конечном итоге оказаться не фактическими, так как территория не может быть статичной. Другой вариант – старые границы мешают обустройству. Проект планировки применятся именно с целью изменения границ.
Проект межевания более детальный по своей структуре. В нем устанавливаются не только границы общественных территорий, но и границы участков владений граждан. Некоторое данные в двух документах могут совпадать. К примеру, совпадут границы земель общего пользования, участки, отведенные под строительство линейных сооружений, дорог, трубопроводов. В ПМТ в основном содержится информация о межевых границах. На основании ПМТ планируется застройка с учетом отступа от красных линий.
Проект межевания территории (ПМТ)
Одним из важнейших градостроительных документов является проект межевания территории. Он разрабатывается вместе с проектом планировки или самостоятельно, но, в любом случае, этот документ позволять дать максимально точные данные не о каждом отдельном земельном участке, а о территории в целом. Проект разрабатывается как для застроенных земель, так и для тех, которые только подготавливаются к застройке и размещению объектов недвижимости.
Разработка проекта межевания территории имеет разные цели. Одна из них – создать разметку, позволяющую учитывать особенности местности при строительстве или прокладке коммуникаций. С помощью процедуры определения местоположения границ земельного участка можно однозначно определит наличие, площадь и адрес застроенных и незастроенных землевладений. Проект межевания территории становится основой для выделения земельных участков под строительство жилых, промышленных, линейных и других объектов.
Такие документы как «проект межевания территории» и «межевой план» не тождественны, и их нужно разделять. Проект, в отличие от плана, глобальный документ. Он затрагивает значительные территории, на которых расположены земли разного назначения, с разными формами собственности, видов разрешенного использования. Второй документ затрагивает отдельно взятый надел, чьи границы устанавливаются в результате проведения инженерных изысканий. Итог процедуры определения границ — межевой план земельного участка.
Реквизиты утвержденного проекта межевания территории: Что это?
Сведения о наличии согласованного проекта планировки территории и проекта межевания территории, где планируется возведение объекта недвижимости, реквизиты указанных документов застройщик вправе запросить в местной администрации. Информация об изменяемых участках хранится в территориальных муниципальных образованиях.
Если утвержденного проекта межевания и планировки территории нет, застройщик обязан разработать их самостоятельно за свой счет. В Градостроительном Кодексе РФ (статья 45, часть 1) указано, что решение о подготовке проекта межевания и планировки территории принимается уполномоченными представителями исполнительной власти в регионах, органами исполнительной власти субъекта России, местной администрацией.
Самостоятельно заказать проектную документацию могут:
- Физлица и организации, с которыми подписаны соглашения о развитии и освоении застроенной местности (в том числе при строительстве социальной жилплощади);
- Собственниками существующих объектов недвижимости в случае их реконструкции;
- Субъектами естественных монополий с целью размещения объектов федерального, регионального или местного значения.
Требования к подготовке
Содержатся в ст. 22 ФЗ № 218. Выделяется несколько важных требований при составлении плана межевания земли:
- информация располагается на бумажном носителе;
- составляется две и более копии, по просьбе заказчика предоставляют проект в электронном варианте;
- документ сшивается и заверяется росписью и печатью, которая располагается на первом (титульном листе) проекта, на последнем листе, непосредственном на конкретном плане;
- составляется с помощью специальных компьютерных программ и графики, возможно комбинировать способы, то есть заполнять от руки и с помощью техники;
- обязательно нумеровать каждый лист, исключение составляет приложение;
- если поле не заполнено — не стоит удалять, достаточно поставить прочерк;
- сведения в план вписываются из сведений, содержащихся в плане и кадастровой выписки;
- заполняется на русском языке с использованием арабских цифр;
- существуют особые правила при переносе информации из раздела в раздел или на следующий лист;
- используются специальные картографические данные и документация, связанная с обустройством земли.
Для чего нужен проект межевания территории
Создание интересующего нас документа необходимо в ряде случаев, предусматриваемых на законодательном уровне. Рассмотрим их далее в таблице.
Таблица 1. Необходимость создания проекта территориального межевания
| Ситуация | Описание |
|---|---|
| При комплексном освоении территории | Когда необходимо разделить один большой кусок земли на несколько более мелких, и при этом комплексно его освоить, требуется составление проекта территориального межевания. |
| При преобразовании участка с целью создания садоводческих и огороднических участков | Если какая-либо организация некоммерческого характера, ранее созданная гражданами нашей страны, предоставляет один земельный участок гражданам, желающим осуществлять на нем в частном порядке садоводческие, огороднические работы, или вести дачное хозяйство, для разделения данной территории также нужно создавать такой проект.
При этом, впоследствии обозначенным видом деятельности на разделенной площади смогут заниматься не только физические, но также юридические лица. |
| При заключении договора о развитии территории | Если в отношении той или иной территории были заключены договоренности относительно ее дальнейшего развития, и следовательно, она будет преобразовываться на отдельные участки, также имеет место быть составление плана. |
| Преобразование элемента планировочной структуры | Если в границах какого-либо элемента планировочной структуры, «заставленного» многоквартирными строениями, будет происходить какое-либо преобразования, также потребуется рассматриваемый проект. |
| Расположение линейных объектов федерального, регионального или местного уровня | Также понадобится план межевания территории, когда на конкретном участке земли будет производиться размещение указанных строений. |
Что такое проект межевания территории по законодательству 2021 года
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2022 году, и распространяющих свое действие в 2022 году.
Документация по планировке территории
Начиная масштабные строительные работы или реконструкцию, застройщик по закону обязан подготовить документацию по планировке территории:
- проект планировки территории
- проект межевания территории
Проект планировки территории готовят тогда, когда требуется формирование новых строительных объектов (домов, школ, детских садов и прочей инфраструктуры) в совокупности, а также когда размещаются линейные объекты (автомагистрали, электоосети, водопровод и др). А проект межевания нужен для определения границ по периметрам земельных участков или красных линий. Однако, основной частью проекта планировки территории будет проект межевания. То есть, проще сказать проект планировки включает в себя и межевание. Само же межевание территории также может существовать в виде отдельного проекта. Прежде чем приступить к подготовке проектов следует собрать ряд документов:
- решение местной власти о подготовке проекта
- техзадание на выполнение проекта
- договор на проектные работы
- генплан
- правила землепользования в районе объекта
- топосъемка
- выписка из градостроительных регламентов, карты зонирования и др.
Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ
Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.
При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.
Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.
Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.
Таким образом, документ может понадобиться в случае установления границ доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.
Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.
Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.
Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:
- регистрация сделок с землей;
- уточнение границ;
- оформлением прирезки;
- земельных спорах и др.
Сроки разработки и стоимость разработки проекта
Период, отводимый на согласование ППТ при обращении, регламентирован 30-ю календарными днями. Однако сроки могут уменьшаться в зависимости от договорных условий и предстоящего объема мероприятий. При этом стоимость работы рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от количества элементов. Как правило, небольшие ЗУ обременяются объемом от 30000 рублей и включают подготовку ПМТ и ППТ. Если планируется подготовительные работы под возведение многоквартирного дома или многоэтажного загородного коттеджа, то ценник достигает порога в 400000 рублей и нередко его превышает.
Согласование ПМТ проводится аналогичным методом, т. е. на слушаниях публичного характера. Ответственность сторон регламентируется условиями, прописанными в договоре. Наличие этих документов на начальном этапе строительства позволяет заменить другую документацию, требующее соответствующего разрешения.
Срок подготовки ПМТ составляет от 60 календарных дней. При этом месяц отводится только на получение разрешения и доведения ТЗ до работ. Примечательно, что эта услуга в муниципалитете оформляется в бесплатном формате.