Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.

После того, как собраны и подготовлены все необходимые документы, продавец и покупатель приходят к нотариусу. Процесс оформления происходит следующим образом:

• Нотариус составляет основной договор купли-продажи и предоставляет его сторонам для ознакомления. После того, как заинтересованные стороны прочитали предложенный договор, нужно внимательно проверить правильность написания имён и фамилий участников сделки, их идентификационные номера, паспортные данные, адрес квартиры, её технические характеристики, дату, сумму расчёта – ошибок и опечаток здесь быть не должно.
• Если стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявления о том, что они не возражают против данной сделки.
• Продавец и покупатель оплачивают необходимые налоги и сборы.
• Происходит денежный расчёт сторон между собой.
• Если после полного расчёта между сторонами сделки нотариус подписывает и заверяет договор купли-продажи, то данные о новом владельце сразу вносятся в Государственный реестр имущественных прав.
• Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя. Продавец получает копию договора.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:

• Общегражданский паспорт РФ
• Правоустанавливающий документ на недвижимость
• Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
• Кадастровый и технический паспорта на квартиру
• Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
• Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
• Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
• Выписка с лицевого счета квартиры
• Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
• Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости

Остановимся на каждом из документов подробнее.

Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.

Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.

Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

• Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
• Дата и место подписания Договора
• Описание объекта недвижимости с его точным адресом
• Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
• Стоимость недвижимости
• Способ и порядок передачи денег
• Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
• Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица

Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.

Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.

Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.

ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:

• ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор ренты
• Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
• Нотариальное свидетельство о наследовании
• Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Какие платежи должен заплатить покупатель

Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.

Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате пенсионного сбора. Даже если он впервые покупает жильё.

Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».

Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет оплатить административный сбор за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав (около 200 грн.).

Расчет может быть наличным или безналичным. Чтобы обеспечить безналичный расчет, покупателю и продавцу необходимо открыть счета в банке и во время сделки сходить в отделение для перечисления средств.

Такой порядок оплаты крайне неудобен для покупателя, для которого важно, чтобы получение средств и подписание договора происходило одновременно. Поэтому лучше всего воспользоваться «выездом банка». Это услуга, которую обеспечивают некоторые нотариальные конторы путём договоренности с банком о выезде представителя банка на подписание сделки и предоставление всех необходимых документов, в частности платёжное поручения о перечислении средств со счёта покупателя на счёт продавца.

В таком случае, как правило, на покупателя возлагаются затраты для оплаты указанной услуги (от 2500 грн.).

Услуги нотариуса, как правило, оплачиваются сторонами пополам.

Итого, покупатель оплачивает:

• сбор на пенсионное страхование в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
• административный сбор (200 грн.);
• ½ часть стоимости услуг нотариуса;
• услугу «выезд банка» (от 2500 грн.) – по желанию покупателя.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.

Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно.

Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу. Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику.

У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.

Стандартный пакет документов при продаже квартиры

В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:

1. правоустанавливающий документ на квартиру;
2. технический паспорт;
3. справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
4. оценку квартиры;

С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.

Для сложных случаев продажи может понадобиться:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие второго из супругов на продажу;
• документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
• согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:

• Документ, который подтверждает право собственности
• Выписка с реестра
• Паспорта и идентификационные коды собственников
• Свидетельства о браке жены или мужа собственника
• Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
• Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
• Справка о составе семьи
• Оценка квартиры
• Технический паспорт
• Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.

Образец договора купли продажи квартиры в Украине

Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.

Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.

Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.

Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.

В итоге этот документ и будет являться договором купли продажи квартиры, который покупатель получает на руки вместе с выпиской из реестра.

Когда нельзя оформить договор купли-продажи

Перед покупкой недвижимости нужно проверить регистрацию квартиры в реестре.

Госреестр вещных прав заменяет собой с 1.01.13 базу БТИ. Поэтому, если данные о продаваемой квартире в электронном реестре отсутствуют, нужно получить справку из архива БТИ для внесения квартиры в реестр. Без этого сделку провести нельзя.

Необходимо также проверить информацию о владельцах квартиры, возможных арестах и запретах, действующей ипотеке и залоге. Эту информацию проверит нотариус.

Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки

Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
2. Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
3. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
4. Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
5. Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.

Какие еще нюансы купли-продажи квартиры следует учесть?

Перед тем как продавать квартиру, владельцу стоит проверить с помощью нотариуса, присутствует ли его жилье в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В этом реестре содержится информация о владельцах жилья, имеющихся отягощениях, арестах недвижимости, действующей ипотеке и залоге.

Если данные о квартире отсутствуют в Госреесте, их нужно внести как можно скорее. На эту процедуру, как правило, уходит 2–3 недели. Начиная с 2013 года Госреестр вещных прав заменяет базу БТИ. На данный момент право доступа к реестру имеют регистраторы БТИ, а также государственные и частные нотариусы.

Основной договор следует подписывать только после того, как деньги за квартиру в полном объеме будут перечислены на счет продавца.

Налог на продажу жилья относится к частным случаям налога на доходы физлиц. Его размер может составлять 0% или 5%. НДФЛ при продаже квартиры не взимается при следующих условия:

• лицо владеет квартирой более трех лет;
• жилье было получено нынешним владельцем по наследству;
• владелец жилья продает недвижимость впервые в отчетном году.

Перепродажа недвижимости в Украине иностранцем

Процедура перепродажи недвижимости предусматривает определенную подготовительную работу:

• подготовить документы о праве собственности на квартиру;

• получить техпаспорт из БТИ (техпаспорт на квартиру);

• получить справку о количестве зарегистрированных лиц в квартире, выдается в ЖЕКе или ОСББ;

• получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

• провести оценку недвижимости;

• подготовить личные документы — обычно это перевод паспорта, заверенный нотариусом, ИНН, который к этому времени уже обычно есть у нерезидента (оформляется при покупке квартиры), а также другие документы, например, согласие супруги/а на продажу квартиры;

• свидетельство о браке (при наличии факта брака).

Сделать копии и переводы документов с нотариальным заверением — дело нескольких часов. Оценка недвижимости также делается достаточно быстро, через специальный сервис. Проблемным моментом может стать получение техпаспорта на квартиру в том случае, если за период владения недвижимостью он был утерян, или в квартире/доме/офисе проводились перепланировки.

В такой ситуации юрист проверит актуальность имеющихся у вас документов, и поможет организовать получение недостающих.

Как только документы будут готовы, а покупатель найден, можно будет приступать к заключению договора. На этом этапе нужно будет позаботиться о:

• проверке надежности контрагента (покупателя);

• открытии счета в украинском банке;

• грамотном составлении договора о продаже квартиры;

• верности оформления сделки у нотариуса.

Если вы хотите быть уверены, что сделка по продаже квартиры пройдет в рамках закона, и не повлечет за собой проблем, придерживайтесь основных правил:

• расчет за сделки с недвижимостью в Украине производится исключительно в гривне — национальной валюте, но при желании, в договоре вы можете прописать эквивалент суммы в иностранной валюте;

• расчет за сделки с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковский перевод — для этого требуется наличие расчетного счета в украинском банке;

Примечание: открыть счет в банке для иностранца — это быстро и просто. Наши юристы организовывают этот процесс и сопровождают иностранца в банке, если к моменту сделки счета у него нет.

• проверять нужно не только контрагента, но и нотариуса, у которого вы собираетесь заключить сделку — в нашей практике был случай, когда мы настаивали на замене нотариуса, поскольку после проверки оказалось, что он имел “уголовное прошлое”;

Примечание: для надежности и безопасности процедуры, мы самостоятельно организовываем встречи с нашими проверенными нотариусами-партнерами.

• если продавец или покупатель недвижимости состоит в браке, для заключения сделки потребуется письменное, заверенное нотариусом согласие жены/мужа;

• при визите к нотариусу, если вы недостаточно свободно владеете украинским языком, понадобится присутствие сертифицированного переводчика, иначе нотариус не будет иметь права провести сделку;

• при заключении договора важно убедиться об отсутствии двойного налогообложения в случае Клиента;

• при составлении договора на продажу квартиры стоит уделить внимание вопросу уплаты государственной пошлины (часто она делится между сторонами пополам), а также выбору права страны, которым стороны будут пользоваться при возникновении спорных ситуаций.

Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине

Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.

Что мы предлагаем:

• Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;

• Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;

• Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;

• Разработку договора купли-продажи недвижимости;

• Проверку контрагента;

• Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;

• Сопровождение самой сделки;

• Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.

Почему именно с нами?

• Все ответы в одном месте;

• Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;

• Штат проверенных нотариусов и переводчиков;

• Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;

• Гарантия вашей безопасности.

Налог при продаже квартиры в 2023 году и государственные пошлины, стоимость предоставления услуг

Вопрос по затратам, которые влекут за собой оформление купли продажи квартиры в Украине в 2023 году решается в путем мирных переговоров обеими сторонами, рекомендуется делать это заблаговременно.

Похожие записи:

• ​Пособие малоимущим семьям в 2023 году
• Носитель русского языка: ВНЖ и гражданство в особом порядке
• Лишение родительских прав. Порядок действий. Документы. Законы