Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Когда лучше делать оценку
Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).
Если оценка будет просрочена, то для банка она будет не действительна, т.к. указанные в ней данные уже не актуальны. Поэтому рекомендуем оценивать недвижимость уже после предварительного одобрения кредитной заявки.
Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Сроки действия оценки: важные моменты
Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.
Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.
Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы. Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.
Оценка недвижимости срок действия
Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.
Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.
Согласно положениям п.1 ФСО1, рыночная цена, прописанная в отчете, актуальна на протяжении полугода с момента составления документа или опубликования оферты о продаже объекта основных средств или бизнеса. В законодательстве отмечается, что исключением из этого правила признается кадастровая стоимость: она не имеет срока давности.
Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.
Новости Методические разъяснения по определению стоимости в условиях пандемии COVID-19
Раздел сайта, посвященный определению стоимости в условиях панедмии.
Методические разъяснения по определению стоимости в условиях пандемии COVID-19 (временные)
Документ в формате word, pdf (с подписями и печатями)
1. Методические разъяснения (МР) предназначены для подготовки отчетов об оценке в условиях пандемии, вызванной COVID-19, и носят рекомендательный характер. Отдельные положения МР могут быть использованы при подготовке заключений эксперта в части, не противоречащей положениям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 №73-ФЗ.
Виды услуг компании также можно разделить на 2 больше группы: — приятные поводы для оценки; — вынужденные, вызванные необходимостью рассчитать сумму какого-либо ущерба или связанные с разделом имущества. При проведении оценки в обоих случаях соблюдаются установленные законодательством сроки проведения оценки. В первую группу относятся: оценка имущества (коммерческой недвижимости, квартиры, загородного дома), земли, автомобиля, акций и т.д. К другой группе относятся все виды ущерба: оценка ущерба от залива, пожара, поврежденного имущества, автомобиля после ДТП и многое другое. Во всех случаях предусмотрены свои сроки проведения оценки, и все они строго соблюдаются, так как солидная компания просто не может позволить себе заставлять клиентов нервничать и ждать, когда же у оценщика появится свободное время. Для своих клиентов у нас всегда есть время, которое мы и используем для оптимальных сроков проведения оценки.
Оценка собственности в конкурсном производстве
Конкурсное производство применяется к должнику, признанному банкротом. Данная процедура призвана удовлетворить кредиторов соразмерно их требованиям. Оценка имущества должника в этом случае проходит в соответствии со ст. 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Делами о банкротстве занимается Арбитражный суд. С того момента, как этот суд признает лицо банкротом, начинается конкурсное производство, и назначается арбитражный управляющий должника. В его обязанности входит:
- поручить оценку имущества банкрота профессиональному оценщику;
- включить отчёт оценщика в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве;
- согласовать полученный отчёт с органом, уполномоченным на подготовку заключений по отчётам оценщиков, если банкротом является предприятие, четверть акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;
- отчитаться перед кредиторами о своей деятельности.
После проведения оценки собственности банкрота собрание кредиторов назначает начальную цену продажи предприятия в соответствии с рыночной стоимостью, которую определил оценщик. Привлечение специалиста в делах о банкротстве не всегда является обязательным: кредиторы сами могут оценить конкурсную массу, если балансовая стоимость её на момент признания банкротства составляла менее 100 тысяч рублей.
Как вопрос выглядит в теории
Вопрос о том, сколько по времени действует отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 за номером 135ФЗ (последняя редакция от 03.08.2018г.) “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Приведем дословную выдержку из данного закона в части “срока годности” отчета об оценке.
“Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации”.
Также этот момент затронут в пункте 26 Федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256. “Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.”
Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.
Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:
- дефекты несущих конструкций;
- скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
- неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
- прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.
Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.
Подробности содержатся в материале «».
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить: